浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场

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随着共享经济的发展,短期民宿市场也在不断的壮大,它们也时刻在准备迎来行业的爆发。本文主要是结合目前中国短期民宿的现状来谈谈,民宿房东的构成,以及它的市场现状和未来如何发展。

拥有近10年的民宿短租,在共享经济领域是最稳扎稳打的行业。曾经几度成为资本的宠儿,坚持走过一个又一个的年头,时刻准备迎来行业的爆发。

身处行业关键的房东,更是迫不及待行业爆发的到来,坚持走完几个年头的房东,大部分感觉有些疲惫,但还在坚持。少部分房东收获到了行业红利,同时,“房东”成为很多年轻人创业的选择。

一、中国民宿市场

1. 短租民宿的房东来源

还记得傍晚的学校、车站门口,一群举着写有“住宿,30元一晚”牌子的大妈们对你说“帅哥、美女要住宿么?30元一晚,绝对安全、卫生”。

民宿短租在中国不是新鲜事儿,早已有它的市场形态。当时,大众旅游还处在“跟团游”的阶段,住宿并无选择权,只能住酒店,对于民宿短租还处在“街边旅馆”的印象。

加之中国传统思想“房即是家”以及房对中国人的重要性,根本没人愿意主动分享自家房屋,当时的房东仅被称呼为长租房管理者。社会环境和世代的改变让房东有了新的定义,不再局限于长租房屋。

而推动这一改变的是互联网的创业者们,他们以全新的商业模式活生生的把这一职位变成了“职业”。以airbnb、途家网、小猪短租、榛果民宿、携程等为代表的商业体。为房东们提供了房源展示机会以及客源流量。

在这样的环境下,房东们有了自己的形态,他们对房源的装修布置,运营维护以及如何赚钱有了新方法。随着短租民宿市场进一步发展,房东们也在不断成熟。

2. 短租民宿国内外消费现状

共享短租的鼻祖airbnb,起源于美国旧金山。airbnb几次进入中国,发现水土不服就说明中国与国外民宿短租存在很大的差异,这也迫使airbnb进入中国必须做出改变。

国外的思想比较开放,沙发客文化盛行,国外建筑风格和装修风格极具个性化,再加上良好的信用体系和开放的思想文化,为国外的短租市场奠定了良好的基础。而且,国外的大多数人有度假的习惯,短租民宿的个性化满足了他们的社交需求,而这种需求是酒店无法满足的。

在中国“房即是家”的传统思想,以及沙发客文化处于初期,注定了房东的形态与国外形成天壤之别。同时,国内酒店的性价比高,主城区1公里范围内必有酒店的布局,酒店的地理位置和装修以及卫生等都比较好,在国内拥有一定的优势。

目前,使用短租平台预定房屋的大多集中在旅游、出差、求学等场景,用户群体也比较小众。中国的信用体系尚未完善,房东和房客之间存在信任和安全问题。因此,国内的民宿短租发展环境不如国外,尚未成熟,还处于探索与发展阶段。

3. 市场整体规模

根据艾瑞咨询数据显示:

2017年中国在线短租交易规模达到125.2亿元,预测2018年中国整个短租市场交易规模达到169.6亿元,增长率较2017年环比增长35.5%。

整个市场表现较为理想,主要原因是,市场培育初见成效和短租平台激烈竞争之后,参与商逐步形成矩阵,凸显“二八法则”的形态。

图1-1中国在线短租行业交易规模及增长情况(艾瑞咨询)

4. 国家政策

据文化和旅游部官方网站2018年3月22日发布消息《关于促进全域旅游发展的指导意见》指明,“城乡居民可以利用自由住宅依法从事民宿等旅游经营”国内首次以官方文件承认。其中“自有住宅”不仅包括农村宅基地所建房屋,而且包括城市居民自有的房屋。

国家在2015年11月,首次将共享经济概念写入党的全会决议中,2015.12在互联网大会上,习近平提出要发展共享经济,可见国家对共享经济模式的看好和重视。国家政策的支持和鼓励,将有利于短租市场的发展和壮大。

图1-2中国旅游政策(易观千帆)

5. 市场整体环境

中国房地产受到国家历来最大的控制,7000万的空置房源的盘活为短租行业的发展,起到助推作用。当前共享经济的火热,如优步、滴滴、摩拜、ofo等在中国盛行,共享经济概念被大众所普遍接受。

支付及信用如支付宝、微信为代表的在线支付工具和芝麻信用等信用体系被普及和认可,为短租交易起到关键作用。科技VR等技术有望事实现实景看房,避免虚假图片诱导。智能门锁已被使用在短租交易过程,未来有望得到普及。

整个房源共享所需的社会环境已经渐渐成熟,住房观念和关系文化是短租民宿发展的一个重要因素,在全球化的过程中,中国民宿短租会逐步找到自己的生存方式。

二、中国房东的基本属性

调研样本说明:

  • 有效样本条件:近一年房源发布在airbnb、途家、榛果民宿平台,并产生订单。
  • 调研时间:2018.5-2018.6
  • 有效样本:主要位于中国西南地区的835位房东。其中不包含客栈和酒店。

1. 房东性别占比

中国民宿短租房东经营者中,女性经营者人数超过男性占比59.17%。

2. 年龄结构

根据数据显示,短租民宿房东逐渐趋于年轻化,20-35岁的经营者占据整个房东的64.9%。

3. Airbnb中国用户画像

通过airbnb中国用户画像可以看出:

  1. 女性房客占据60%+,民宿短租更受中国千禧一代女性的青睐;
  2. 喜欢民宿短租的房客学历70%市本科以上,属于高素质人群;
  3. 90%的房客出行目的是休闲度假、走亲访友。

图2-1airbnb中国东区市场负责人戴温靓

4. 中国房东的经营方式

中国房东的经营方式中,个人兼职或托管给第三方专业团队或平台(途家网)经营的房东,占近一半的房东比例。现在市场中出现很多专业托管短租公司,房东只需要把房源钥匙交给对方,每月按照实际收入获得利益,第三方公司从中获取13%-30%的费用作为运营维护费用。

5. 中国短租房源经营者所持房源比例

在各大平台所显示的房源中,虽然个人兼职或者托管给第三方的房东数量占47.6%。但这群房东所持有的房源数量仅有10%,人均运营1-3套短租房源。而近90%的房源由团队、公司、机构中介所运营,这也是airbnb在中国水土不服的主要原因。

这些中介机构所掌握的房源缺乏个性化和沙发客文化,同时,少部分房源逐步趋于品牌化,如原舍、亲的客栈、首旅寒舍、花筑、云上四季等成为最受媒体关注的品牌。

三、中国房东的房源

1. 房源的来源

在调研的835位房东中,仅有14.6%的用户表示:运营的房源是自己的房屋。82%的房东表示:运营的房源是租赁方式。其中有一小部分房东是租赁清水房,租期为5-10年,自行完成装修、发布上线、运营,这类房东多属于团队、公司化经营者。另外,还有3.4%的房东表示房源是亲属或者帮别人托管的房源,拥有使用权,但不用支付房租。

2. 装修和房源布置

调研的房东数据中,有21.5%的房东表示:自己只花费了2万元以内来装修布置短租房屋,在原有的装修中添置家居,以及小装饰布艺品。这类房东拥有房源资源,房源的基础装修帮助节省很大一部分开,这个群体的房东以个人和团队为主。

更多的房东花费集中在2-4万元占比44%,这类房东的房源来源多以租赁的方式,房源的基础装修质量较差,需要花费更多费用在软装布置上,包括床单、装饰布艺、灯具、电视投影、沙发茶几等,这类房东以个人房东为主。

调研房东中,对房屋装修费用在6万以上的房东,多以团队和公司为主,这部分房东90%的房源属于租赁方式,其中清水房占多半以上。他们对装修风格和布置有一定的标准化需求,打造品牌为目的。

通过airbnb和途家查看所有房东的房源,其中80%的房东表示装修风格更倾向于北欧风格,用植物和装饰画来做点缀,既好看又节约成本。但还有一部分房东表示,希望自己的房源拥有本地特色文化,愿意花费重金打造个性化的房源。

四、房东对短租平台的品牌认知度

1. 中国用户对平台的品牌认知度

艾瑞咨询2016年低线上用户调研显示:

中国普通用户对主流短租平台的认知度超过70%的有途家和蚂蚁短租,Airbnb和小猪短租的认知度在40%-70%。

随着2017-2018年短租民宿市场的火热,airbnb和小猪用户品牌认知度提升至70%以上。同时,用户对airbnb的品牌形象认可度最佳。

图4-12016年低艾瑞咨询线上调研数据

2. 中国房东对短租平台的品牌认知度

调研的房东数据显示:中国房东对民宿平台的认知度较高,对主流品牌认知度超过70%,其中对airbnb、途家、小猪短租的认知度超过90%。

其中房东表示最喜爱的是airbnb平台,榛果民宿、蚂蚁短租和木鸟短租的品牌认知度超过70%,对于其他品牌包括国外的知名品牌,中国房东也有较高的认知度。

3. 各大平台客源数对比

除开品牌认知度,客源成为房东重点经营平台的主要因素。调研选择了2018年1至2018年6月期间,同时把房源发布到多个平台的房东,进行在线访谈调研。

调研显示:

airbnb房客流量占比29.6%;途家网房客流量占比24.8%;小猪短租房客流量占比17.4%;榛果民宿和蚂蚁短租房客流量占比约为6.1%;木鸟短租和自如短租房客流量占比约为5.5%;其他在线短租平台房客流量占比约为4%;剩余约12.6%部分客源来源于0TA以及线下流量和新媒体社交流量。

目前,房东获取房客流量方式和渠道比较多,其中大部分房东主要依赖airbnb、途家网、小猪短租等平台;小部分房东主要依赖传统0TA和团购综合服务平台;还有一小部分房东利用旅游资源,通过线下,微信、微博等自媒体方式获得流量。

4. 在线短租平台房东使用满意度

房东在使用各大平台的过程中,整体满意度达到78%,整体满意度还有待提升,问题主要集中在两方面:

  • 其一:商户后台管理工具中房东表示airbnb、小猪满意,榛果民宿、途家一般,其他短租平台的后台管理有待提升。另外,房东表示,在房源真实性审核过程中总体比较轻松,小猪短租相对最为严格;
  • 其二:对平台提成以及活动,部分房东认为表示很被动。

5. 房东对房客的满意度

在房东的反馈中,大部分房客比较友善,在住宿过程中能够与房东相处的友好,满意度达到89.4%。房东对房客的满意度主要集中在房间卫生、使用方式、遵守时间约定以及理赔等方面。房东还表示有近50%的房客在住宿结束后与自己达成友好的关系,包括评论以及推广好友进行住宿。

五、中国房东的生存现状

1. 60%的房东认为利润不如长租

民宿的订单大部分来源于旅居,受旅游的淡旺季影响很大,大部分的房东在旅游淡季订单量很少,甚至半个月没有订单。然而淡季的持续时长是旺季的几倍,受旅游淡季影响的房东苦于寻找房客。一年平均下来,收益还不如长租。

再加上日常清洁维护,部分房东表示民宿是并没有想象的那么美好。通过调研,这部分房东获客渠道很大程度上依赖互联网短租平台。

同时,有小部分的民宿经营者过得很滋润,他们的房源几乎每月订满,可以说不受旅游淡旺季的影响。

2. 中国民宿缺乏一套完整的经营模式

中国民宿市场对标的是传统酒店,与之相比,酒店拥有很完善的经营模式,在经营管理和营销都很成熟,在中国民宿消费理念上更是如此。中国民宿需要一套完整的经营模式,在定位、装修、营销、管理等形成具有中国特色的民宿经营方式。

同时,民宿房东中,个人房东占总人数一半以上,对民宿经营的整体把控能力较差,客源过度依赖airbnb、途家、小猪等平台,导致整个经营很被动。与之相反,中国也有少部分民宿经营者在不断的尝试中,摸索出一条完整的经营模式,并取得了成绩。

3. 第三方服务商不健全

一个成熟的行业,围绕主要业务,会有很多的第三方服务商,健全的第三方服务商会推动行业的整体前进一大步。在实际的运营中,房东会遇到很多的问题。

比如:房源同时发布到各平台,该如何去管理平台后台;怎么找到更合适的房源;房源该如何装修;房源定位该如何做;房源清洁维护该怎么做。

应该出现与之对应的第三方服务商来填补这些问题:如短租房源管理系统、民宿营销培训、短租清洁管家、短租代运营、短租装修等等。相对而言,国外的第三方服务商比中国的完善,也出现很多中大型短租服务企业。在这一方面,中国民宿短租行业需要更多的第三方服务商来推进行业的发展。

伴随着短租民宿行业,头部企业逐渐主导市场,国家正常逐渐明确。整个行业会迎来增长期,房东在这个增量的市场中,订单数被保证,需要更多的有针对性的服务,个性化的增值服务延伸。

在增长期未到来之前,房东需要学会保护自己,同时做好准备,等待增长期的到来。在到来的同时,也是酒店行业改革的到来。

 

本文由 @安同 原创发布于人人都是产品经理。未经许可,禁止转载

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

评论
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  1. 麻烦问下,数据来源是哪里?

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    1. 为了做一个产品做的自己做的调研。数据比较真实,可以参考

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