长租公寓基本模式及风险解析

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未曝出来长租公寓事情的时候我参加了公司一个评审会,长租公寓项目,本来未觉得有啥,只是认为这是一个值得做的项目,没想到通过这波房租上涨此事喧嚣至今。

一、长租公寓模式

此交易模式中用金融公司代指给租客放贷款的公司,简称资方,至于金融的钱从哪里来的本文不做深究,有P2P、ABS等几种;长租公司在此代指分散式长租公寓,比如自如、蛋壳、优客逸家等。

住房需求在人口众多的天朝自然是刚需,但是买房的门槛未免太高,不是谁家都可以随便拿出来百八十万,也不是谁家都有N个口袋可以掏钱,遂租房甚至可以说是无需验证的刚需。

本来住房出租是租客直接找房东的,但因为信息不对称导致效率极其低下,互联网时代租客和房东通过互联网将各自需求都呈现在线上,另外房子的非标属性导致无法完全通过线上的信息浏览查询就可以做消费决策,所以催生了中介服务。只是中介所能做的工作确实有限,而且每个房源情况参差不齐,想想我曾经租过的房子岂止是不堪回首可以描述的。

那么在这个刚需中的刚需里还可以再做些什么呢?

短住酒店给了长租公寓做了一个示范,即品牌化、标准化、统一管理。我可以给租户提供类似酒店管家式的服务,你什么都无需做,只需要给钱就可以拎包入住,而且我会将公寓统一装修成现代年轻人喜欢的风格,年轻人不像老年人一样喜欢讲价,而且他们现在提倡的是品质生活,那句话不是说“房子可以是租的但是生活不是”。

二、长租公寓给租房市场带来的改变

由需求来看,长租公寓这个事情值得搞,中国14亿之众,这个天花板的上限简直不要太高,在资本市场也有会占有一席之地不是。只是这个事情本身算是一个重资产行业,不要不断投入资金获取更多房源,而且在互联网时代未免发展慢了点,虽然租房是刚需,但是市场受政策影响实在是太大。这个事情有没有更多的可能性呢?

刚性需求、稳定现金流、较高的天花板、无行业垄断者,一个好项目的基本要素全齐。

事实上,市场上不乏随时做好搏击准备的狼。自从国家出台8.24互金行业管理办法后,搞P2P的不好过了;资管新规后所有搞金融的不好过了。但生活不还得继续么不是,遂在种种因素下,金融行业和租房市场光明正大的搞到一起。

其实本身这个事情对各方来说都是好事一件。

  • 租客:更高品质的房源流入市场;
  • 房东:更高的租金收益,不用自己费心打理;
  • 长租公司:收入多样化、充足的现金流、不断升值的品牌溢价;
  • 金融公司:更多的业务量、优质的底层资产。

坏就坏在狼多肉少,而且这个生意做的是流动人口,而且要想先将品牌打出来必须要占领重镇。

另外虽说这个生意是一手托两端,但是在长租公司看来可以很简单地分析出来租客是韭菜,源源不断的有,但是房源可不是无限的,基本上算是不可再生资源,所以群狼抢夺的重点自然是不可再生资源。

为了什么?足够房源后带来的市场定价权!

于是跟滴滴、快的大战不一样的战争出现了,没有补贴的话我可以坐出租车,即使再多司机开滴滴又怎样,再不济我可以坐地铁公交嘛,还能省钱。租房市场完全不同,因为这是一个联动面极大的市场,一环扣一环。

三、无制衡下的恶果

从整个链条的现金流来看,本质是租客跟资金方形成借贷关系,长租公司代保管房租,而房东则提供住房。

他们各自的权利和义务:

  • 租客:形成借贷关系后按时还款,享有房屋租住权;
  • 金融公司:给租客提供资金、进行尽职调查及贷后管理等;
  • 房东:提供房屋的租住权,享有房子出租的收益权;
  • 长租公司:需找租客、金融公司和房东,做好服务工作(向租客提供房子、向金融公司提供借款者、替房东管理租住权)。

按道理讲这样就各自安好,但长租公司费这劲居中四方是为了什么?因为周期产生的稳定现金流。自从余额宝出来后全国人民都知道钱放银行里就是侠义之举。所以能想出来这事儿的人会把钱安稳放在银行中吃点利息么,那必然不能。

高杠杆

反正我拿房源也要花钱,再说现在借钱成本那么高,那就拿这钱来用好了。

假设一套房子2W/12个月,每套装修成本1万,把房子一间间租出去,一套房子租3000元/月。

于是开始我只有30万元,搞定10套房子全部租出去后,回收资金36万元后又可以搞定10套房子(只为说明原理,不计其他运营成本),如此周而复始全城可以租的房子都在我控制下,这个杠杆率到底有多大(尽管如此莫要盲目创业,我们都已经知道的事情大概率是红海了)?

市场风险传导

在理想状态下是这样,但是存在竞争后为了抢夺房源无法晓之以情动之以理,只能诱之以利。羊毛当然不可能出在我身上,最终传导至需求终端。

有理想有情怀的人想着这事儿要当做事业来做,疯狂扩张后发现最后钱都被用来租新的房源了,老的房东钱还没给呢,最后房东没收到钱就撵租客,但是租客又给了钱不肯搬出去,一地鸡毛。

没节操的人发现池子里的资金是自己几辈子也无法企及的时候直接卷款溜走,各方都懵逼了。房东撵人,租客不还钱,金融公司没有资金,最终无法兑付,一声轰响,炸伤一片。

市场是传导的,当终端房租越来越贵的时候总有租不起的人会离开,受之影响需求总会改变。吃饭是刚需,吃不起牛肉但我总可以吃面。

到最后大家发现,除了长租公司,其他都是受害者,而且长租公司不受任何制衡。

四、解决方案

当然无需杞人忧天,事情总是可以解决的,分享下我个人所能想到的针对此交易模式下的风险规避方案:

  • 加大供需,改变供需关系;
  • 政策监管长租公司所积累的资金;
  • 完善商业模式,改变纯借贷关系的交易模式。

加大供需是最根本的解决方案,釜底抽薪之计;政策监管就像共享单车押金一样,但是市场嗅觉太过敏锐,出来一个商业模式就出一个政策,总有打补丁之嫌;完善商业模式是我们目前在做的事,基本已定,希望一切顺利快速推进,让这种不健康的市场状态少一些血色。

 

本文由 @一念凡心 原创发布于人人都是产品经理。未经许可,禁止转载

题图来自 Pixabay,基于 CC0 协议

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评论
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  1. 最主要的不还是没有替代品,如果有人发明出比租房更好的替代品,保证那些中介分分钟倒闭,这就是供求关系,还是替代品,一旦有替代品,用户绝对抛弃这被迫接受的高房租,哪轮得到这些黑中介为所欲为

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  2. 这个模式下,长租公司简直是另一个不合规的P2P平台,有资金池的存在,就需要有关部门去监管资金流向了。。。

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  3. 最近一直在计算租房和买房的成本,租金再多点都可以作为每个月的房贷了,还是自己的

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    1. 是的

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  4. 点到为止么~

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  5. 分析的真不错,但是还是希望国家政策管管现有的这种市场。

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    1. 已经约谈了,但是这是纯市场行为很难监管。部分个体形成的影响无法倒逼法律变革,纯粹是狂欢了媒体。房价高企的情况下很多地方政府已经规划租房市场了,只要加大供应,没有足够多的利益也就没有群魔乱舞了。

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  6. 以前租的优客逸家,1200单间太贵了,换到了城中村,现在武汉为了城市形象,搞拆迁,封出口 :|,又要开始和中介长租公寓们斗智斗勇了

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    1. 虽然装修标准化了,但是服务很难标准化,也就不足以撑起溢价,有些长租公寓乱收费现象严重。租房是暂时的,多投资自己多赚钱才是王道。

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    2. 是的,还是赚钱买房比较好,租房市场又要跟以前买房一个套路了

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  7. 我想不管怎么说,租房都是刚需,作为刚毕业的我来说只能先租房的我来说能简单方便的租到舒适的房是最需要考虑的,既然长租房已然算是成功的,它有他的商业运营模式,毕竟也是帮我们解决了很多租户的需求,我们只能对于这种借贷保有警惕之心,了解之中的关系,但我们可能有时无法完全从中抽离出来,同时希望相关的政策有所保护与监管。这辈子在我国,房真的是个好东西,哈哈。

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  8. 涨吧,等涨到一个月几万块,就行了,都直接买房,租个毛线

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    1. 就是这种胀而不破最恼火了。

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  9. 请审批

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  10. 想是很好,说是不是中介,但跟中介套路一样,租金高的问题没解决,虽然免押了,到各种管理费打扫费用比一般租小区还贵

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    1. 据我调查,高很多很多。

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  11. 只想问一句,凭什么不经允许用租户的信誉去借贷

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    1. 经过租户允许的,是租户自愿贷款的

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    2. 肯定是用户自己贷款的,但是实际操作中可能大多数人甚至无法理解所有借贷条款的意思,更有很多人对利率、服务费等各种名目的费用了解不清晰透彻,更不会计算。

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    3. 应该是中介签合同的过程中,没有特别指出借贷条款,所以租客会觉得已经把房租付给中介,但实际上是和金融公司产生了借贷关系。。。

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  12. 坐标深圳,5个月时间,房租涨价800块,自如跟蛋壳说:跟我有个蛋关系?不都是市场定价嘛

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    1. 深表理解和同情,店大欺客。而且房租和房价的共性是一旦推上去就不会下来。

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  13. zf鼓励租房市场,出现资本逐利的情况也不奇怪,只是害了我等无名小卒!问题根源其实大家都懂……

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    1. 国之大,难以一策盖之,给点时间吧。

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    2. 现在是按下葫芦浮起瓢,

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    3. 做好自己的事情,管理好自己和家庭风险,为自己和家庭打造护城河,其他的,且随TA去吧。

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  14. 资本进入市场就是为了获利,腥风血雨一番厮杀,最终还是要抽底层的血,政策法规的制定已经远远滞后于市场的发展,亡羊补牢为时已晚

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    1. 其实麻烦的是大量的住房刚需因为房价问题由买房变成租房,导致租房需求旺盛。在各种因素刺激下,造成租房价格飞涨引爆了民众情绪。

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