四代租房O2O模式:未来谁主沉浮?

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相比时下最火的词,除了股市,想必就只有互联网了。互联网的低门槛、便捷性、共享性、互动性以及强大颠覆力等特性,不断激发起人们越来越多的创造性想象,其几乎给每个触网的行业带来了颠覆性的革命。

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由此,我们被时代的马车,拉进了这个不触网、不个性、不娱乐、不互动、不颠覆,就被淘汰的时代。

租房经济,也毫无意外。

租房经济,从最初的触网即租房O2O一代,解决信息不对称问题,发展到租房O2O二代,由PC客户端覆盖到移动客户端,再到如今的租房O2O三代,开始出现颠覆性的革命。

而简单意义上的“租房O2O”,就是租客及房东通过PC互联网客户端或者移动互联网客户端上的线上房源平台,达成线下的租房交易。但如今,租房O2O在互联网浪潮的推动中,进行了多次改革升级。

下面就让刘旷带大家来看看当今的租房O2O模式,而立足当下,未来我们该如何玩转互联网时代下的租房经济?

租房O2O一代

租房O2O一代,也就是代表着传统的租房O2O模式。

模式:线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式涉及的对象有平台开发者、房东、租客、中介。平台开发者、房东、中介三者一般没关联性。

盈利模式:房东、租客、中介均可免费使用该平台,平台开发者利用该平台获取广告主的广告费用。

优势:通过图片甚至视频,更立体直观展示房源信息。对于租客来说,快速掌握大量的房源信息,提高租房效率;对于房东来说,利于提高房源出租效率,尽快获取出租效益;对于中介来说,是否成功和快速促成房源出租,同样关乎其收入。

不足:传统的租房网站,一般不对房源信息进行核实筛选,使得大量的虚假房源隐藏其中,或者产生大量的重复房源。同时,高昂的中介费、多次转租、克扣押金、出租住房的日常监护缺失等弊端、造成了租房市场的混乱,影响了房源出租的效率,进而影响到该租房平台涉及利益方的利益。

现在大家耳熟能详的带有租房业务的网站,如58同城、赶集网、搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等等,即是第一批传统的租房O2O模式。

租房O2O二代

模式1:中介自行开发线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式,除了中介融合了“平台开发者”这一角色,该模式的特征及盈利模式与传统的租房O2O无革命性区别。

模式2:留有传统的PC客户端,再联合开发移动互联网客户端,大部分也还保留着门店经营。

该升级版本,属于初级版本。只是考虑到现今人们的阅读习惯的改变,移动互联网客户端的流量逐渐增多,故简单的将传统的租房O2O复制到移动互联网客户端,运营及盈利模式与租房O2O一代大同小异。

而如今,大多数租房网站都开发了手机客户端的租房APP应用软件。

租房O2O三代

模式1:中介费嫁接房东,培养自己的中介队伍,创新经纪人考核。

例如:丁丁租房

丁丁租房面世第一步,就是打破旧的行规,不向承租方收取中介费。转嫁向房东收取5天租金作为服务费。同时,丁丁租房在线下培养了自己的经纪人团队。

在保障经纪人服务质量方面,丁丁租房改变传统中介以业绩金额为唯一考核方式的办法,按照成交件数来考核,并加入了客户评价。

平台提供专业的工具为经纪人“增信”,而经纪人信用记录也会在线上公示,客户具有选择权。而在成交后,经纪人的收入和客户评价强关联。

盈利模式:初步看盈利模式是,转嫁到房东的中介费。但据之前的媒体报道,丁丁租房相关负责人表示,其现在还没想好盈利模式,只是想把规模做大,规模做大了,自然就有盈利模式了。

优势:不向承租方不收取中介费,大幅降低了承租方的经济压力和决策成本,使客户量增多,同时房东的出租选择多了,房源的出租周期也会随之缩短。据丁丁租房相关负责人介绍,在丁丁租房与房东的接触中,大部分房东对仅相当于5天租金的服务费认可度还是非常高。

而培养自身的经纪人团队,采用新的考核制度,一方便管理,保障服务质量,维护平台健康的租房生态;二利于刺激团队的工作积极性和增强其服务意识。

不足:盈利模式单一且不清晰。

模式2:全程信息化,无线下门店,佣金减半,自有经纪人团队,改变经纪人收入结构。

例如:爱屋吉屋

自2014年3月正式成立,到如今业务落地京沪,半年多的时间爱屋吉屋的规模已急剧膨胀到了1500多人,其中一线的经纪人约1200人。

其主要模式是目标建设一个全城统一的房源大数据体系。在这个体系里,购房者可以按地铁的路线筛选,可以按照公交的路线筛选,也可以按照是不是学区房筛选。

也就是开发可以提供全套O2O房屋信息服务的软件,希望用互联网思维打造全新服务,让天下没有难找的房。同时,去线下门店化,全程线上交易和服务。

北京规定,二手房佣金是2%;爱屋吉屋在北京和上海的租房都是半佣,也就是1%的 佣金。在给员工的工资发放上,爱屋吉屋按服务水平给经纪人发工资。

盈利模式:依靠1%的租客佣金。

优势:公司将互联网信息技术全面引入到中介公司管理流程,信息透明、公开,利于促使交易公平、有序,并进而带来高效。无线下门店,节省成本;低佣金,吸引租客;对经纪人收入结构的调整,利于提高团队的服务质量和工作积极性。

不足:盈利模式较单一且盈利较低。而较低的佣金,将使得爱屋吉屋对其成本结构及公司效率要求更高。

模式3:免佣入住,酒店式管理,拎包入住,随时搬家。

例如:彩之家租房平台

2013年,彩之家2.0模式正式启动,探索并搭建房屋租赁O2O平台。彩之家就是在业主手上把房子租下,放到自家旗下平台统一管理租赁。

彩之家为客户搭建O2O社区租房综合服务平台,提供业主出租、租户求租、在线支付租金、套餐服务线上下单,线下服务等功能。

同时,彩之家保证业主每月准时收到租金且不收佣金,自行承担物管费等杂费且24小时提供物管服务。

区别于其他租房O2O平台的最大亮点是,彩之家的租客相互之间还可换房。例如,你在彩之家租了房子要搬,只需在彩之家平台下的众多房源中挑选合适你的住处,所有费用全免,直接打包就可搬家。

盈利模式:承租业主房源后,出租获取的租金差价。

优势:免佣金入住,即是对租客的一大让利;酒店式管理,也使得房屋质量和居住环境的得到一定的保证;同时同一平台下可实现换房,是租房平台中少有的人性化和多元化。这三大政策,对租客来说,都具有很大的诱惑力。

不足:对平台的物业管理运营能力和成本管控能力较高。

租房O2O四代(服务型O2O公寓):

(1)自如网:自主品牌 B2C+互联网管理手段+管家式的服务+社区化的年轻生活

自如是链家集团旗下的租住产品与服务的互联网租房O2O第一品牌,旗下拥有针对业主与客户的资益+、自如·友家、自如·寓三大产品线——

资益+:和全程托管服务,盘活大量闲置通过专业的资产增值、资产维护房源,为超过20000名业主提供专业资产管理服务。维修保洁、资产查验、定期报告、租客认证、家财险。

自如·友家:针对合租推出的子品牌。

自如·寓:自如寓是自如旗下高品质青年独栋公寓,除自如客自己的居住房间外,自如寓还提供了包括影音区、书吧、花式台球、健身房等公共空间,为青年租客打造了居住社交平台,更增强了年轻人的城市归属感。

自如的所有房源均经过专业设计,实施统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置等,保证房屋质量和舒适度;同时提供租期内的租客保险、双周保洁、专业维修及搬家等多项品质服务,在行业首家推出“三天不满意,全额退款”服务承诺。

找房、下定金、签约、续租、退租、转租等一系列服务都通过互联网来实现。

产品的服务对象定位在年轻时尚一代,给年轻人提供一些个性化的线下服务和活动,并整合一些资源,希望构造一个线下到线上的大社区。

(2)YOU+ 国际青年公寓:租整栋房源+开放式装修+社区化+活力青年文化

YOU+的商业模式是租房,租下整栋楼,重新改造之后向青年人出租,主要针对参加工作不久,有活力有思想的年轻人。

卖点是和睦的公共空间和紧密的社区氛围,让年轻人之间更好地交流。秉承了以用户为核心的思维,允许居住者对租住空间进行改造,公寓的一层开辟成所有租客的客厅,聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。

(3)友社、青客、蘑菇公寓、寓见等:房屋托管+标准化装修+租后服务

友社、青客、蘑菇公寓及寓见的租房O2O模式相似,采用的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式。例如,友社与房东签下5到10年的的房屋托管合约,进行标准化装修、合约期内按间多次出租给用户,成为托管运营的品牌二房东。

服务性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升级版本。该升级版的共同点,主要在于以下几点:一是都在于采用互联网技术管理手段,尽可能实现流程智能化、技术化;二是房屋托管,较为细微的区别在于,有些平台是集中式租下整栋房源,再进行标准化装修托管,而有些平台是分散式分批租赁闲置房源,再进行标准化装修托管;

三是租客定位于年轻有活力群体,主打自由、开放、互动的青年文化;四是优化租后服务,增加公共互动区域和活动。

盈利模式:收入来源于租金,通过居住体验、社区活动等线下服务上增加平台附加值,进而加大租客粘性和忠诚度,从而获取更长远的发展和利益;低廉的分销成本;有些租房平台,还可以利用长租平台拥有稳定的现金流优势,合理利用金融杠杆,投资获利。

优势:对于有自主房源的平台来说,可以统一标准化管理,同时为租客提供真实的房源照片和信息以及定制化的特色服务;通过房屋托管、标准化装修及租后增值服务,给自己的房屋出租业务增值,吸引更多客源;

极具想象力的盈利空间,利用培养起来的客户粘性和忠诚度,延伸产业链,开辟新的经济增长点。

不足:租房经济大多在一二线城市较为发达,由于一二线城市的发展,市场鲜有毛坯房源,在房源的供给上带来了一定的阻力。标准化改造房源,也使得投入成本高,风险大。

同时,在服务型O2O公寓模式上,个性化服务是其一大卖点,但在增值服务和改造房源方面的投入以及佣金方面的降低,使得这些租房平台难以在租金上占有市场优势,甚至略贵。而这群刚出来工作,追求时尚的年轻人又有多少人愿意对这些服务买单?

未来租房O2O,谁主沉浮?

最初的互联网对传统产业的渗透,主要停留在信息载体的改变,即使是当红的移动互联网,也只是从PC客户端转移到移动客户端。慢慢的,有些产业革新到现在,出现开创性甚至颠覆性的改变。

但大多数传统产业的“互联网+”模式,并没太大改变,其盈利模式、管理模式甚至是技术上的革新都没太大的开创性。

而如今的传统产业要真正借力互联网达到颠覆性的变革和发展,需要从内到外的变革。

对于租房O2O的变革,当然仍旧需要互联网技术上的革新。技术上的革新,可以使得房源的获取更加快速便捷,使得网上交易更为安全。

其后,不管什么的经济变革,最直接的效果验证,就是改革能产生多大的利润。插上互联网翅膀的租房O2O的盈利模式在哪?在采用线下门店,采用技术节省人力物力,采用零佣金吸引客源等手段下,租房O2O的盈利模式在哪?

沿着租房O2O的发展轨迹来看,租房O2O四代绝对是目前租房平台最具有开创性和想象力的模式。通过技术,省却中间交易环节,省却门店产生的费用,节省人力物力的投入,同时免去中介费用,使房东直接面对租客。这一系列的过滤,节省了很大一笔开支。

同时,从最初满足安身的基本需求,上升到人们的居住体验上;从单纯的邻里关系,衍生出社交经济;从简单的收租投资,升级到资本运作。这些都是四代租房O2O带来的革新。

但模式再完美,还需技术的到位,人力的到位。房源的供给,租房平台所宣传的增值服务是否真正到位,盈利模式的多样化,这些都影响着租房O2O的发展。

未来租房O2O,谁主沉浮?我们静候佳音。

#专栏作家#

刘旷,微信公众号:liukuang110,人人都是产品经理专栏作家,海南三车网络科技有限公司董事长、购团邦资讯创始人、知名自媒体。国内首创以禅宗与道学相结合参悟互联网,把中国传统文化与互联网结合,以此形成真正具有中国特色的互联网文化以及创新精神。

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评论( 1

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  1. 分析的比较到位,学习了,谢谢!!

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