四面楚歌的租房人:利息9.5%,租房变贷款,蛋壳漩涡背后的微众贷

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编辑导语:长租公寓是房地产市场的新兴行业,即将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。从2015年国家开始大力支持住房租赁市场到现在,长租公寓已经被大多数年轻人所接受,但最近蛋壳公寓的暴雷,让一直存在的“租房贷”问题浮出了水面,而年轻的租客们则成了最后的牺牲品。文章对蛋壳公寓背后的长租公寓发展模式进行了分析讨论,与大家分享。

一、万恶之源与暴雷前夕:后浪入海租房贷

“踏入社会的第五个年头,饱受毒打。”11月15日,蛋壳租户小玖(化名)发了这样一条朋友圈,配了一张仰天流泪的表情包。

像小玖这样的“非典型后浪”还有很多:毕业后在北上广等一二线城市做打工人,因为打工没时间花钱,所以躲过了分期贷、美容贷等网贷,避开了云养牛、趣步等P2P平台,终于因为躲不掉衣食住行这种基本需求,被租房贷收割了。

什么是租房贷?简单来说,就是蛋壳以租客的信用为担保,让银行(蛋壳和自如这两家租房平台的合作银行都是微众银行)放贷给租客用来交一年的房租,租客再按月还微众银行。

这样做对长租公寓平台有什么好处?

事实上,微众银行等金融平台一次性把一年的租金打给蛋壳/自如等长租公寓平台,蛋壳/自如再季付甚至按月付给房东,通过打这个时间差,长租公寓平台从中聚集起一个现金池。

这些钱可以支撑长租公寓疯狂扩张:一方面从房东手里租更多的房子,一方面改建收来的房子,如把三室一厅改建成四室一厅,多收一间房子的钱。据蛋壳公寓招股书,从2015年到2020年第一季度,蛋壳旗下的房子从2432套增长至41.9万套,足足扩张了172倍。

也因此,蛋壳愿意支付利息给不菲的利息给银行:

拿蛋壳和微众来说,租客在微众贷的款有9.5%的利息——很多蛋壳租客对谷岛财经表示,这9.5%的利息,蛋壳会通过抵扣服务费、返现等方式返还给租客,本质上还是蛋壳平台支付的。对于长租公寓平台和银行来说,这是一件双赢的事。

但疯狂烧钱下,长租公寓亏损持续扩大:2017年~2019年,蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。 2020年Q1,蛋壳净亏损12.23亿元,较上年同期亏损的8.162亿元,整整扩大了50%,已经在暴雷边缘。

本来无论蛋壳怎么烧钱、作死,都是自己的事,但一旦签署租房贷,就意味着租客进入了这样一个赌轮,一旦长租公寓平台现金流断裂,就意味着房东收不到蛋壳的租金,租客却必须继续还银行的钱:拿蛋壳来说,就是以租户的信誉作为担保跟微众银行贷的款。

为什么后浪入海,会选择租房贷?事实上,很多管家并没有提前告知风险,有的租客在签合同前对租房贷了解甚少,只知道是“分期付款”给长租公寓平台,却不知道微众银行等第三方的存在。或者知道微众银行的存在,却不知道具体的放贷流程、方式和风险。

“知道微众银行,但不知道是这个意思,总以为是我自己月付,它做担保这样。”小司(化名)对谷岛财经表示。

此外,租户签了两份合同,一份是和蛋壳,一份是和微众银行。在蛋壳的合同上,模糊了“租金贷”的概念,仅仅表述为“一次性结清”。

不止如此,种种证据指向了长租公寓平台的利益诱导:

包括但不限于使用租房贷可以免押金、可以月付(如果不使用租房贷就只能季付或年付),甚至使用租房贷甚至可以免除两个月房租——只不过也是以返现的形式还给租户。这对手头拮据的应届生和打工人来说,自然是难以抵抗的诱惑。

“我选择租房贷是因为管家告诉我,选租房贷可以免两个月的租金,这两个月租金我先付,然后每个月返还给我一部分。但事实上,很多人只收到过一两个月的返现,后来就再也没收到过——我已经住了四个月了,却只有一个月收到了返现。”菜菜(化名)对我们说。

不止是蛋壳,自如等平台也大力推行租房贷形式。在自如签署了租房贷的应届生阿然(化名)告诉我们,之所以签自如的租房贷,是因为不仅可以免押金、首月的房租分12期还款,应届生用租房贷月付还没有利息:对于刚毕业的阿然来说,自然是最好的选择。

刚工作几年的小玖也选择了租房贷。蛋壳出事前,小玖在蛋壳上用租房贷租的房子还有7个月到期。10月27号,随着蛋壳频繁因为负面新闻上热搜,以及“蛋壳破产”的传闻也愈演愈盛,小玖就已经心生警觉,开始联系管家要求退租。

本来,按照平台“退租只需提前七天以上申请”的规定,小玖11月8号就可以成功退租并解除租房贷,只损失违约金(也就是押金)。然而,小玖因为有点事耽搁了,一直拖到11月15号,退租才终于办理成功,但租房贷并未解除。与此同时,蛋壳已经全面炸裂开来了:

负面热搜铺天盖地,暴雷后的败絮一览无余。租户、供应商、保洁、维修人员组成了一支浩浩荡荡的队伍,愤怒的声音席卷在一起,攻陷了贝壳的总部和各大分部。

小玖回忆,事实上,11月14号是一个节点:在此之前退租的,租房贷可以顺利解除。而过了14号,救生筏和安全闸就被关上了。剩下的租客,全部被留在了洪水中。

二、11月14号:蛋壳租房贷用户的敦刻尔克节点

虽然按照管家的说法,无论什么时候退租,退租后7天租房贷都会自动解除,但圈子里默认的另一个更可怕、却在冥冥中更接近真相的传闻是:14号之后退租的就无法解除贷款了。这一点,谷岛财经在退租早的租客那里侧面得到了证实:

11月14号前成功退租的租客,退租后,微众银行“我的贷款”内,租房专项贷款当即就显示“已结清”。而11月14号以后退租的租客,退租后,租房专项贷款仍然待还。

也不是没有例外:一个写过几十万➕爆款的自媒体人阿同(化名)对谷岛财经表示,自己曾多次“威胁”蛋壳,如果拒绝解除租房贷,会在微信公众平台、B站、今日头条等多个渠道曝光蛋壳。如今回看,当时的威胁很有成效:

11月7号,阿同提交了解约申请,马上,没等到退租,租房贷就解除了。11月15号,阿同成功退租,与此同时损失了六千块,除了押金,还有季付的几个月房租打了水漂:阿同刚交完住到明年二月份的房租。但好在,签到21年6月份的租房贷解除了。

而小玖等人就没那么好的运气了。事发后,小玖很后悔:“我男朋友觉得这么大的平台不会这么快倒,就又拖了几天。现在想想,我当时坚定一点,8号退租就好了。”

一直无法解除贷款的后果是什么?这意味着小玖可能“房财两空”:既退了房子,又要还8个月的租房贷。虽然蛋壳租房贷的微众银行表示:“至少2021年3月31号前,您的征信将不受影响。”

但你大可以细品其中的潜台词:如果2021年4月,蛋壳还是没把钱还上,您的征信受不受影响就只有天知道了——虽然该还钱的是蛋壳,但和微众银行签协议的,却是租客。

在维权群里,有租客反应,蛋壳出事后,微众银行提前了本月的还款时间:并表示如果不还,将在24小时后冻结门锁。

甚至有租客反应,蛋壳出事后,微众疑似暗中改了蛋壳平台上合同:改过的合同增加了一条:“如贷款人发生提前退租使用本贷款支付租金的房屋,蛋壳公寓将向借款人退还剩余租金,借款人应将该退还的租金全额用于归还本贷款。借款人不可撤销地同意:为方便账务处理,蛋壳公寓将退还租金的资金直接划转至贷款人账户用于还款。“

翻译过来就是,如果租金贷用户提前退租,不再由蛋壳还钱给微众,而是蛋壳把钱打给租户,租户再还给微众——在明知蛋壳暴雷、可能没钱打给租户的情况下,如果修改合同一事属实,微众之意则不言而喻。

不止如此,有租客咨询微众银行,征信保护期过了是否需要还款,得到的回复是:不仅要还款+利息,还要再还一笔罚息(逾期本金*合同年利率/360*逾期天数)——从逾期之日开始,每天对逾期本金收取罚息,直至逾期还清。

同时,微众银行还有一系列把人“气笑了”的操作:18日,微众银行向租客推送了“贷款还款提醒”,并附了一行字“天下无难事,只怕有信人”。大有呼吁租客“只要你打工足够努力,就一定能替蛋壳还清所有钱”的意思。

如今,在维权群里,大家调侃微众银行为“危重银行”——这也是这一代打工人与生俱来的革命乐观主义精神。仅仅几天,各地的维权群就像滚雪球一样越滚越大,里面大多是小玖这样刚踏入社会没几年的打工人,其中不乏应届毕业生。如今,错过了大撤退最好的时机,他们面临着两种选择:

一种是退租,搬家,像小玖一样,等待着蛋壳遥遥无期的还款,并随时做好吃哑巴亏、在不住房子的同时继续还租房贷的准备;另一种是不退租,继续还租房贷,也继续住在房子里,和房东中门对狙。

三、暴雷后的恐惧与困境:既存秩序的崩塌时刻,以及被制造出的对立面

“我无时无刻不在担心,房东会不会在下一秒上门?”玥玥(化名)双眼茫然。

蛋壳暴雷后,不少租客陷入了被断水、断电、断网,以及房东上门收房的困境,而玥玥的房东暂时没动静。也正因如此,玥玥不知道等待她的是什么。这种面对未知的恐惧,张爱玲曾经在《小团圆》中描述过:

那惨淡的心情大概只有军队作战前的黎明可以比拟,像“斯巴达克斯”里奴隶起义的叛军在晨雾中遥望罗马大军摆阵,所有的战争片中最恐怖的一幕,因为完全是等待。

11月15号,蛋壳彻底暴雷后,面对四面八方涌来“讨说法”的房东和租客,蛋壳试图把“租客、房东和蛋壳之间的矛盾”转移成“房东和租客的矛盾”:

面对来讨说法房东,蛋壳表示,可以与房东解约,建议房东换锁、断水、断电,并表示会帮助房东清退、转移租客。面对维权的租客,蛋壳则采取了另一种说辞,告诉租客“先住着,房东没权利赶人。”

长租平台暴雷后,房东到底有没有权利赶人?我们咨询了律师,并查阅了既往案例。目前,正如知乎上黄栋所解答的一样,如果房东和长租公寓平台是租赁关系,则有权赶走租客。如果是委托关系,则无权赶走租客。

蛋壳和房东显然是委托关系:根据法律,房东无权驱逐租客。

然而,现实往往更为复杂。

“驱逐我们确实不合法,但房东可以断水,断电,还可以换锁——只要不暴力驱逐我们,我们就不能报警解决,只能走法律途径起诉房东,等到开庭都半年后了——远水解不了近渴,这半年我们仍然得一边找新房子,一边还贷款。”玥玥苦笑。

不止如此,就算跟房东硬刚,在断水、断电、断网的情况下,打工人又能撑多久?身为外地人,又有多少精力、能力跟本地的房东打消耗战?

同时,还有另外一种说法流传开来:蛋壳之前为防止暴雷,跟房东签过一个协议:只要15天收不到房租,房东就可以收回房子。虽然未得到证实,但结合蛋壳告诉房东解约后即可驱逐租客等一系列行为,显然是在有意引导房东收回房子。

有房东对租客表示:“我和蛋壳的合同如果解除了,就跟蛋壳没有一点关系了。是你跟蛋壳有关系,住不了房子,你自己去找蛋壳沟通。”

与此同时,收不到房租的房东们,耐心慢慢消耗殆尽。不满的情绪逐渐在业主群散播开来:“我们也是受害者啊,难道房东就该认倒霉吗?”“到日子就去收房,不服就去告,我看多少人打得起官司,耗得起时间。”“有的是办法让他搬,耍混的装孙子谁不会啊?”

而决心和房东硬刚的打工人群体也迅速推出了一系列自救指南和反击房东的话术、依据。比如,房东认为“已和蛋壳解除,有权收房。”则应回应:

“解约为房东和包租公司单方面解除,而房客与包租公司的合同仍然是合法有效。此外,口头解除无效,需要有合同解约书。还有,想来收房,可以呀,请携带好法院执行令和执行人员,只要他们来要我搬,我立马搬走。

再比如,面对房东断电,则应打物业电话并录音,或者直接去物业处录音录事情取证,问明为何断电,告诉物业已经违反国务院颁布的《物业管理条例》——物业对房屋实际使用人断电涉嫌违法,物业只能配合水电公司检修才能断电。

取证保留后,应该马上拨打自己所在区房管局物管科电话,说物管违法把电断了,投诉该物业公司违反《物业管理条例》,申请把电立即恢复。

此外,有人制作了可以打印贴在门上的《告知书》,对房东方的开锁公司、物业人员喊话,劝第三方“不要趟这淌浑水”。

但与此同时,很多租客并没有心力与房东硬刚:他们希望和房东一人承担一半损失,或者在博弈中找到妥协的平衡点。还有一些租客悄无声息地撤出了战场。

这些租客像大林(化名)一样,一方面和房东协商,另一方面开始在外面找房子了:“不想在一个断水断电的条件下生活,但也不意味着我会放弃维权。如果非要走法律程序的话,我会跟其他租客一起众筹找律师,这样花费还能少一点。”

四、长租公寓or直租:对“庞然大物”模式的反思

“以后还会再租长租公寓吗?”

面对谷岛财经的问题,大多数蛋壳租客的回答都是:“肯定不会了。以前直租的时候遇到的麻烦也很多,但跟这种一亏就是一万两万的暴雷事件相比,都是不值一提的小儿科。”

“其实长租公寓暴雷的事情之前也有很多,但是谁会想到蛋壳也会暴雷呢?蛋壳可是上市公司啊,也算是业内巨头了。”大林苦笑。他表示,希望有关部门加强对互联网公司的监管,也希望广大租客擦亮眼睛,不要神话“互联网+”模式和上市公司。

事实上,蛋壳东窗事发后,引起的不止是蛋壳租客的恐慌,还波及到了自如租客——在自如办了租房贷的应届生阿然忧心忡忡,自己的租房贷还有七个月才到期。阿然问了管家,能不能把付款方式从租房贷变成其他模式,答案是否定的。

“不要担心我们会出事,我们是行业老大嘛,自如、链家都是一个老总,现金流会互相周转。其实蛋壳本身没问题,就是现金流周转不开才这样了。”自如管家对阿然说。

然而,当初小玖等蛋壳租客也是这么想的:蛋壳这么大的公司,也会出事吗?

只有两种选择,一是继续住在自如,赌自如在租期内不会出事。二是连夜退租,赔上一个月押金。思来想去,阿然还是选择了前者。

“再搬家好麻烦啊,再说,不选长租公寓,难道我直接跟房东签约吗?”阿然告诉我们,还没毕业的一个暑假,她曾经直接从房东手里短租过房子,短短一个月事故不断:阿然跑了无数趟都找不到交水费的地方、热水器经常无故坏掉,还因为接二连三的事情和房东扯皮。

而长租公寓则有一站式的“贴心服务”:包括有问题随时可以联系上的管家、每周一次的保洁、不需要跟房东直接扯皮的保障。此外,长租公寓统一刷漆、包装的廉价小清新风家具,相对其他房子有年代感的老式家具和装修,确实更体面一点,让打工人感受到一丝“劣质的精致和廉价的奢侈幻术”。

此次蛋壳的受害者水子(化名)也表示,长租公寓的模式还是有一定合理性的:“如果没有长租公寓统筹价格,附近的房东估计要坐地起价了。”

然而,像一切给人安全感的庞大之物一样,能保护你的必然也能吞噬你。

“不过我也做好了自如暴雷的准备了——一旦暴雷,我就跟房东硬刚到底。反正我吵架舍得脸,打架舍得命。只要我不搬,哭的一定是房东。”话是这么说,到期后,阿然也一定不会再碰租房贷了:“不过,谁又知道有没有新的套路在等着你呢?”

与此同时,又一届后浪即将入海了。21届毕业生大头(化名)在一家互联网公司做运营,经常996的他,打算把房子租在公司附近,最近正在自如看房子。蛋壳出事后,老板把一篇叫《蛋壳公寓暴雷,我们的实习生家被抄了》的文章丢在了群里,并@了他。当晚,大头把签名改成了:自如靠不靠谱?靠不靠谱?

短短十个字,充分体现了大头内心的纠结,但无论纠结与否,他都得尽快做出选择。还有六、七个月就毕业了——他跑不了。

 

本文由 @谷岛财经 原创发布于人人都是产品经理,未经作者许可,禁止转载

题图来自Unsplash,基于CC0协议

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  1. 为什么大家都觉得在长租公寓上租房便宜呢?我觉得找房东直租更优惠啊

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  2. 长租公寓暴雷,是迟早的事。

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  3. 中国租房市场非常不健康,对租客的利益毫无保障,特别是一二线城市,目前都在做吸引人才策略,但是租房保障做不好,损失最大的还是租客,这不利于人才吸引,同像对比美国、日本、韩国的租房市场,对租客是绝对有利益保障的,这几个国家的租房法规非常健全,产生纠纷,有定向政府渠道快速解决,对租客利益做到很好的保障,甚至有每年房租涨幅不能超过多少多少的法规,房东提前解约的话,对租客的赔偿也是非常高额的,房东还要保障租客各种生命安全、消防安全等等,反观国内,黑中介、租房贷、房东随意毁约、敢租客等等事件,层次不穷,希望国家能完善法律法规、完善租房市场,保障租客、房东的利益,这样,未来也会有更多的年轻人选择租房,还能提升公民的消费水平,而不是逼得年轻人把全部财富都投入到房地产。

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  4. 有理有据的让我详细了解了最近每天上热搜的蛋壳公寓时事件,感谢作者

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