蛋壳公寓爆雷的认识

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编辑导语:前一阵子蛋壳公寓被爆出问题,引起多租客以及公司员工的不满,一些租客维权都成问题;长租公寓出问题也不是第一次了,为什么长租公寓会有那么多爆雷事件?本文作者对此作出了分析以及思考,我们一起来看一下。

最近蛋壳暴雷了,社会反响很大,长租公寓出问题这事已经有两三年了;但是相信普通大众和我是一样的心理,“倒霉的永远是别人,自己这么谨慎,而且选的是大公司,不会有什么事的”。

其实很多事情看似离的很远,其实有的时候和你仅隔了一层窗户纸,一捅就破!事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼。

前几天有朋友在群里问为什么大平台都会尽量拉长应付账款的付款周期,根本原因就是让手中有现金流,防止资金链断掉而带来的一系列后果。

本篇就以蛋壳为例聊聊我对其的简单理解。

一、财务报表

大家都知道企业有三个报表非常重要,即资产负债表、利润表和现金流量表,简单回顾一下。

资产负债表反映的是一个时点的快照,它反应的是当时的企业的整体情况,有多少固定资产、流动资产,有多少应收账款、多少应付账款、有多少长期负债、有多少待分本利润等,这里有一个恒等式:资产=负债+所有者权益。

利润表反映的是一个时间段的企业经营状况,它从上到下就是一个漏斗型,最后企业净利润是经营层层筛选的漏斗的出口,收入去除成本、费用、税费等最后得出净利润,这里仍有一恒等式:利润=收入-成本(费用)。

现金流量表反映的是企业在一定会计期间和现金等价物流入和流出的报表,它是企业的血液,如果这个断了,那么企业势必会出问题,这个是某些长租公寓出事的关键。

这里要清楚,有利润并不代表公司有现金,有现金不代表有收入。

下图是蛋壳公寓的最新动态,利润是负的,每股现金流也是负的:

蛋壳爆雷的认识

蛋壳爆雷的认识

2020年第一季度财报中:资产(93.00亿)=负债(90.27亿)+所有者权益(2.73亿)。

蛋壳爆雷的认识

营业毛利润(-1612.80万)、营业利润(-12.37亿,营业费用高达12.20亿),归属母公司股东的综合收益(-10.89亿)。

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现金流的流入与流出有三部分,即投资、筹资与经营活动,在财报上可以看到,蛋壳的经营和投资主要靠的是不断的筹资活动来维持,自身造血功能比较弱。

蛋壳爆雷的认识

风险,在蛋壳上市时应该就可以看出,如下图:

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二、租房模式

先看下租房的模式演变过程,以我了解过的可以分为以下几种:

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1)这种方式非常安全,但是目前由于信任等问题,很难找到好的房主,房租一般是押一付三。

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2)这个也非常常见,一般是某人租了一个大房子,因为某种原因将其中一间转租出去,注意这个二房东还是租住在这里的,房租一般是押一付一。

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3)现在选择这种方式的非常多,房主省去了经常陪租户看房的麻烦,租户相信中介的诚信胜过于个人,房子合适后与房主直接签约,但要交给中介一部分费用(一般为1个月房租);这个对于房主是没有任何损失的,租房要防止某些黑中介收取看房费等,较大的中介如链家、我爱我家等。

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4)这种模式的风险就比较大了,中介赚取的是差价,它同时与房主和租户签订合同,租户和房主没有直接的联系,选择此种方式的极有可能受骗,这也是黑中介的首选套路。

5)正因为如此,长租公寓模式开始了,如自如、蛋壳、杭州鼎家等等,有很多长租公寓的公司可能是由原来的一些中介注册而演变的,它们将租房模式进行了创新。

蛋壳爆雷的认识

公司与房主一般签3年以上的合同,然后进行装修改造(主要是进行房间隔离、卫生间改造、购买简洁的家具),然后通过平台进行招租,为了抢占房源,收的房子一般都比较高,这也催生了房租的上涨。

为了保证现金流,长租公寓一般不会一次付房租给房主,它们会确定一个空置期(一般为1个月),后续按月给房主房租;因为房子出租前总会有空置期,这个房主不会介意,而且高房租有很大的吸引力,如果长期出租后还会有装修、家具等。

同理,租户普遍会选择押1付1按月缴房租的方式,此时长租公寓又引入了一个银行贷,如下图:

蛋壳爆雷的认识

这里租户共计签署了两个合同:租房合同、银行贷款合同,而且这个贷款合同是在无形的情况下签署的,在爆雷的事件中,很多租户并不知晓,当然签订银行贷款合同的前提是租户手里没有一年的房租(一般按1800元/月也要2万以上)。

有些租户手里有钱会一次付一年的房租,但这同样存在着风险“钱没了、房也没了”,因为房主并没有收到一年的房租。

蛋壳爆雷的认识

按照上图看,长租公寓的资金池=A类租户房租+租户贷银行支付房租-每月房主房租-相关费用,这个应该是正向的,如果控制好相关费用,不会出现什么问题。

但长租公寓为了抢占市场房源,收的房子租金可能会高于租户的租金或略低,此时按一年期来算A类租户房租+租户贷银行支付房租-房主年房租>0,但去除装修费和日常管理费可能就会成为负数。

当然暂时不盈利也没有问题,当你拥有了市场的房源后,可以涨价、制定各种规则来弥补之前的损失(京东前些年一直不盈利,但有很多资本投资,这也是目前很多公司效仿的)。

如果一切都按照收房、租房,保持合理的空置率应该没有问题,但天算不如人算,疫情将问题爆露出来,从房主收来的房子空置率多了,资金回笼少了,上面公式中“A类租户房租+租户贷银行支付房租”明显缩少,导致资金池变小。

这时当持有资金不足以支付日常的运营成本、人员工资及短期负债等,那么企业就没有钱了,一切都要通过裁员、变卖资产、退租(返还房主)等方式自救;但根据墨菲定律,如果事情有变坏的可能,不管这种可能性有多小,它总会发生。

三、规避

在长租公寓的事件中,租户和房主都是被收割的韭菜,租户的损失会稍大于房主,但现实的社会矛盾往往是一些弱势群体间的厮杀;在普通人的眼里,租户相对于房主就是弱势群体,当我干不过长租公寓的公司时,就和房主磕,同理,房主在长租公寓的公司没有讨到说法时,就会驱赶租户。

双方都是站在各自利益的角度上去思考问题,如果互相理解,联合起来去讨伐长租公司的同时将各自的损失降为最小(互相承担部分损失)或许为上策。

如何规避风险呢?

1. 重新建立起信任关系

中介的出现按照供应链的理论,并没有减少中间环节,而是增加了一个场景,这是由于个人诚信体系的问题;曾经有朋友在闲鱼上发布过招租信息,有咨询的用户,反复强调是不是房东直租,担心受骗。

其实验身份证、房本等原件,同时可以去居委会、物业查证都可以证实,方法很多,很多少嫌麻烦,而偏信中介公司,认为公司比个人更有保证。

2. 不受短期利益的诱惑

天上没有掉馅饼的好事,羊毛出在羊身上,你以为你薅到羊毛了,其实买的永远没有卖的精。。

房主看中的是比市场高的房租、未来的装修和那点家具,以及省心;租户看中的是房租以及所谓的没有利息的租房贷,这些都是诱惑。

个体面对公司时,如果出现问题,个体的时间成本和耗费的精力永远是付出最多的,你面对的是一个团队,是孤军奋战。

3. 识别不合理的条款

租房押1付3,押1付1,通过中介要缴约1个月租金,租自如等会收固定的服务费等,如果超过这些大家普遍认知的条款,那么就可以果断放弃。

不要听信房管家或中介人员的解释,他(她)们是有业绩考核的,促成交易是目的,条款一定要仔细甄别。

4. 不迷信大公司

大公司、上市公司一定安全吗?近年来P2P爆雷的公司很多,有很多都有大公司的背景,乐视的坍塌也是一瞬间的事,线下便利店、长租公寓随之而来。

有时如果不深入的去了解这些公司,我们看到的可能只是华丽的外表,不要一味的相信大公司,要看条款、看模式,说啥都没用,保护好自己的钱包才是最重要的;不要轻易的让现金流出,也不要随便的相信那些来的很容易的现金流入,打猎总是会抛一点诱饵的。

四、写在最后

长租公寓是互联网经济发展中的租房市场的新兴业态,“高进低出”可以让一些企业迅速聚集房源、吸引客户,“长收短付”可以保证现金流,这是一种资金的“杠杆效应”;有些长租公寓利用这些资金做成金融产品,涉猎资本运作,目的是为了提高估值,为上市圈钱做准备。

模式都是些顶级聪明的人设计出来的,普通人终究是普通人,一旦出问题,就是被收割的韭菜。

本篇简单的罗列了下财务三张报表,接着从模式上去进行梳理,都是浅显的认识。

最后,感谢您的阅读!

#专栏作家#

倔强的大萝卜,公众号:倔强的大萝卜,人人都是产品经理专栏作家。较早的互联网电商行业从业者,有过多家电商公司的工作经验;撸过代码,10年以上的团队管理经验,目前的学习方向是供应链及业务构架等。

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题图来自Unsplash,基于CC0协议

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