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谈谈智慧楼宇:物联网产品设计

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智慧楼宇是通过将建筑物的结构-系统-服务-管理四项基本要求以及他们的内在关系进行优化,来提供一种投资合理,具有高效、舒适和便利环境的建筑物。那这样的智慧建筑,它又该如何设计呢?

一、智慧楼宇的概念

国际定义中,将智慧楼宇概括为:通过将建筑物的结构-系统-服务-管理四项基本要求以及他们的内在关系进行优化,来提供一种投资合理,具有高效、舒适和便利环境的建筑物。

基于个人观点,我所理解的智慧楼宇概括为:通过物联网技术,打通楼宇的人、物、日常办公、安防、监控等全部数据,实现楼宇的智能化、科技化,让楼宇充满感知力和生命力,更好的服务于人,且能达成节能提效、便捷管理的目的。

二、智慧楼宇分类

建筑根据其功能属性、归属属性,可将楼宇分为以下5类:

  1. 智慧写字楼——独立办公楼,可租赁给各个公司;
  2. 智慧园区——由多个写字楼组成园区,且有停车场、餐饮等配套设施;
  3. 智慧联合办公空间——服务于创业型企业,企业间共用会议室、打印机等公共设施与空间;
  4. 智慧酒店——服务于独立用户,实现更加智慧化的入住、离店等;
  5. 智慧政企——政府企业等现代化智能管理办公大楼。

三、智慧楼宇自动化系统

楼宇的自动化系统,列举如下:

  1. 空调监控系统——监控冷冻机组的启停状态、数量;监控配风机等设备数据参数;实现联锁控制。
  2. 给排水系统监控——监控排水系统水泵的运行情况,并明确记录给排水设备运行的时间、水量、压力值等具体情况。
  3. 监控供配电系统——对整个楼的照明、空调、供电等开关量以及模拟量进行监控。
  4. 智能化照明系统——定时开关照明,实现节能。
  5. 楼宇自动化管理系统(BAs)——综合管理系统(电力、照明、空调、给排水、消防、运输、保安、车库管理设备等)。
  6. 消防报警系统——设置烟雾、温度等传感器。
  7. 视频监控系统——普通摄像头、红外摄像头、夜视摄像头。
  8. 通讯系统——对讲机、双向视讯等。
  9. 地下停车场管理系统——对车库的占位情况记数并子以控制、记录所有运行情况及统计、管理长期用户。
  10. 广播系统——公共广播/应急广播。
  11. 出入管理系统——出入办公楼的各类门禁等。

四、智慧楼宇潜在用户人群

智慧写字楼

‘我’是老板,是这栋大厦的持有人——用户A

‘我’是老板雇来的大厦管理人员——用户B

‘我’是B雇来的服务人员——用户C

‘我’是租赁办公楼的人——用户D

‘我’是用户D的员工——用户E

智慧园区

‘我’是老板,是园区产业所有人——用户A

‘我’是老板雇来的园区管理人员——用户B

‘我’是B雇来的服务人员——用户C

‘我’是租赁办公场所的人——用户D

‘我’是用户D的员工——用户E

智慧联合办公室

‘我’是老板,产业所有人——用户A

‘我’是老板雇来的管理人员——用户B

‘我’是B雇来的服务人员——用户C

‘我’是租赁工位的人——用户D

‘我’是用户D的员工——用户E

智慧酒店

‘我’是老板,产业所有人——用户A

‘我’是老板雇来的管理人员——用户B

‘我’是B雇来的服务人员——用户C

‘我’是入住酒店的人——用户E

智慧政企

‘我’是在这里上班的人——用户E

‘我’是雇来的服务人员——用户C

五、用户需求分析

  • 用户A:盈利最大化、安全性好、吸引越来越多的客户前来租赁。只需要看重点数据,汇总的财务报表、运营情况汇总等。
  • 用户B:管理好大厦日常环境、卫生、安全、人员出入、车辆进出、设备健康运行等——即人机料法环。实现对各个部门的高效管理,对上级的定期汇报工作等。能够有可视化的水电费报告或其他账单等的仪表板,所有设备及环境的在线监测、故障诊断,以及各类绩效分析;期望可以实现节能、减人提效。
  • 用户C:希望能够便捷高效的完成每天的工作,在所负责的岗位上能够高效的发现问题、解决问题、预防问题。发生问题后能够快速定位及解决。
  • 用户D:楼宇服务配备到位,可以为整个公司提供良好舒适的工作环境,能够节省能源耗费、提供相应办公、管理、能源相关方案。
  • 用户E:我需要一个安全、舒适的办公环境。

六、智慧建筑:产品形态设计方案

智慧建筑=智能化的调度指挥系统(大屏)+智能管理系统(PC端)+智能终端APP,由3部分打造一套通用的智慧建筑监控管理指挥平台。

智能化的调度指挥系统

即‘一张图’,集成所有数据信息,以直观的数据形态、楼宇形态展示数据内容,能够实现日常监控、报警、管理调度等工作。

大屏应能满足不同人员的需求,楼宇管理层人员可通过大屏,对安全状况数据、运营绩效数据工作人员看大屏,可快速定位故障或工作内容发生地点,也可快速定位带查询数据信息等。

  • 管理者看到大屏,可以快速了解楼宇管理概况、楼宇健康运行状况 、当前安全状况、环境状况、楼宇租赁及资源耗费情况等;
  • 工作人员看到大屏可定位到自身岗位范围的楼宇健康状况或报警状况等;
  • 在写字楼上班的人可以查看公司所在楼层的环境状况;
  • 临时拜访人员,可通过大屏感受大厦整体环境,了解待去的公司位置信息情况,了解拜访流程等。

数据内容包含:人流管理、能源管理(水电消耗、能源消耗等)、环境监测(温度、空气、风量、雾霾)、设备管理(电梯、停车场、水管、空调、供暖、通风、供电等所有设备、消防设备、设备故障诊断、故障预测)、安全监测(视频、巡更、火源、消防类的)

智能管理系统(PC端)

PC端重点实现的功能为管理和运维。

楼宇自动化各个系统的详情查看、调用等,支持用户增删改查部分数据、报表;支持数据报表等的流转审批、支持生成定制化的数据看板等。重点是集成楼宇各个自动化系统的数据,实现实时警报、历史数据查询功能。

智能终端APP

由楼宇管理人员APP+租赁方工作人员APP+拜访人员APP组成。

楼宇工作人员需要APP实现办公自动化,例如:设备发生故障后去检修,可通过移动端APP直接派单给相关工作人员,工作人员过去后可将故障类型、维修情况等信息通过APP一键上传至管理中心;在楼宇上班的人通过APP可实现自由出入、自由购物、办公打卡、办公流转等相关功能;拜访人员APP:可开发相应小程序,楼宇内部办公企业将拜访人员联系提前在系统中报备,拜访人员到来时,可通过扫码进入小程序调取出入楼宇二维码、拜访流程、拜访企业位置信息、当前楼宇环境等相关信息。

 

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题图来自Unsplash,基于CC0协议

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评论
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  1. 很好的文章,学些了,但是具体的细节实现貌似没有呈现,希望有机会能够交流

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  2. 分类的比较清晰

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  3. 对用户进行分类,并且列出他们各自的需求,这点还是蛮有启发的。

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  4. 我以前也是做物业的,现在转行做产品经理。物业费确实是物业收入的大头,而在国外,物业费的收入比重要小一些。
    增加增值性服务收入的比重说起来容易做起来难,不然坐拥海量用户的物业也不会至今财报平平了。也有做的优秀的物业,在开发业主上也花了很多力气,但物业是服务的,一旦过度干扰,很容易引起投诉。而且物业增值服务的竞争对手是支付宝滴滴这些巨头,而不是一片空白的市场。我的老东家也有在智慧物业上开始尝试,但目前只限于提高物业的工作效率,还没有突破性的进展。

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    1. 谢谢分享

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  5. 用户群体分析只列出了物业的服务对象,并没有对物业公司本身这类重要的用户群体进行分析。

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  6. 整个产品结构仍然停留在基础的管理上。对楼宇的分类缺失了重要的住宅类物业,工厂类物业。整个产品的使用主体应该是物业公司。而现阶段的物业管理仍然停留在管理,而物业仅仅靠管理所获得得利润远远不够。物业经营管理才是未来物业发展的方向。因为物业公司与用户的强链接关系使得物业公司坐拥海量的资源(客户,数据,空间,设施),而现阶段这些资源在物业公司手里并没有发挥出最大的价值。我国的物业管理起步二十余年,管理是基础,经营则是未来发展趋势。

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    1. 谢谢您的提醒,这篇文章只写了最基本的一点概念

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  7. 不错

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  8. 我后悔你

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