关于智慧园区管理平台建设,这些业务认知必备!第二期

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关于智慧园区管理平台建设,你知道多少?这篇文章里,作者从“时空”角度描述对于一个园区的认识,推荐想了解智慧园区、智慧园区建设的同学阅读。

自从上期写完之后,竟然时间已经过去3年多。3年前园区的智慧化建设伴随数字经济拉开大幕,过去的这三年也发生了非常大的变化,宏观局势上的重大变化也对微观的各个行业产生了深刻的影响。园区的智慧化建设也出现了明显的需求萎缩,因为大家都在过紧日子,对于投入更加谨慎,对于价值产出更加注重。这种情况之下,智慧园区的建设,对于本质的把握和研究就显得尤其突出。

系列第一篇文章发布至今,期间也接到不少做园区智慧化行业同行的微信私聊,我自己在思考大家之所以比较认可我写的文章,可能一部分原因是因为我以用户(读者)角度在分享我的经验,而且我比较喜欢把问题的研究做的比较深入,然后在撰文表达时,对一些自己当时不曾理解的基础性知识也做好充分的解释和说明。这样相对来说适合更多的受众阅读习惯。

由于园区的智慧化建设,本质上是为人和业务服务的。而园区作为社会的末梢物理空间,参与主体、个人、以及相关的业务均十分具体和复杂。因此智慧化的建设,我们必须搞清楚,为谁服务,谁在使用,谁为智慧化建设来买单?本次计划写一个比较长的系列文章逐步进行展开和分析。

回顾第一篇文章 (关于智慧园区管理平台建设,这些业务认知必备! | 人人都是产品经理 (woshipm.com),我核心围绕者业务本质,及园区的运营模式进行了阐述。

第二期,我分享下从“时空”角度描述对于一个园区的认识。即园区从时间和空间两个角度来看,它从何而来,有哪些形态,生命周期是如何变化的。

一、定义园区的观察角度

园区的核心本质,是以空间为基本,因此我们从空间作为基本的出发视角,对物理世界进行展开。同时我们从时间复合角度来看,空间伴随时间同步存在,并在不同时间内表现为不同的形态。同时,空间从物理尺度上的变化也构成了不同的空间形态。

1. 在时间视角下的空间形态

以时间周期变化为主线,从园区空间的最初形态到最终形态的转化,我们可以观察到以下的演变过程:

园区在诞生之初为土地状态,政府通过一系列的一级开发行为,将“毛地[1]”开发为“净地”,然后通过土地交易市场完成转让[2]后,市政基础设施配套接入,成为“熟地”,便于使用权方开展二级开发。

启动二级开发后,空间对象从土地变转为工地,工地通过建设行为转变为一系列建筑,单体[3]或若干建筑组合后构成了功能型园区[4],建筑交付后形成生产型办公空间/车间,可供于三级开发,即运营。

启动三级开发,运营使用到一定程度(年限)后,建筑被再次征收、转让、拆除,重新回到土地(毛地)状态。

因此园区从时间维度来看,本质上属于一个地产开发项目的三个不同开发阶段,也就是我们地产商内部耳熟能详的“投融建管退”的闭环体系。

因此,从园区空间的演变周期角度来看,我们能够区分并定义的空间对象为:土地、工地、功能型园区。

园区是一个地产项目的最终状态。在地产建设过程中存在不同的阶段,在不同阶段下,其业务关系和所涉业务对象完全不同,因而我们可以直接将不同时间阶段下的空间定义为独立的业务对象,即土地、工地、功能型园区。

除了园区之外,工地在完工之后可能交付为城市公共服务功能的建筑、商业服务建筑、行政用途建筑、居住用途建筑等。除了园区之外,究竟还有多少中形态?这里我们可以去了解下城市功能分区[5]类型的概念。今天我们仅研究园区功能的建筑及其附属空间所构成的空间对象。

2. 尺度视角下的空间形态

以园区为基本单元坐标原点,空间尺度放大情况下,我们可以视为多个园区、多个土地、多个工地、或其他功能型园区和市政服务配套组合而成的空间。

随着空间范围的持续扩大,一般情况下空间对象从园区转变为社区,社区转变为街道,街道转变为区县(或经开区)等。这些对象中的社区、街道、区县、经开区等均属于政府行政管辖体系内的对象定义。

空间尺度缩小情况下,我们可以视为园区内部的多个建筑空间及其附属物组合而成。随着空间范围持续缩小,空间对象从园区转变为建筑楼栋、建筑楼层、建筑内各类空间用房/厂房、办公工位等。

园区在空间缩放尺度上包含的各类对象:

一般情况下,土地和工地,作为两个不同时间阶段下的空间对象,也可以参照上述的模式进行分析,但当前我们主要研究园区对象,因此暂不做进一步的尺度变化分析。

二、定义核心目标空间对象

经过从时间周期和空间尺度两个维度的分析,园区智慧化所涉及的对象包括:

  • 土地空间
  • 工地空间
  • 功能型空间

由于园区的智慧化建设,很大一部分的硬件设计方案均在前期二级开发过程中已经确定。因此我们有必要将智慧化建设的研究提前扩展至规划建设阶段。

下一篇我们将对这三个空间对象内所包含的业务主体对象做进一步分析。

注释:

[1] 毛地,指不具备城市基础设施的城区内土地,其没有达到建设用地条件的土地,对应的还有生地,即尚未完成国土收储的农村集体用地,通常生地也不具备建设用地条件。

[2] 通常政府通过土地市场进行出让、拍卖或者划拨方式完成使用权的转移。

[3] 单体建筑也可以构成一个标准的园区,除建筑本身之外,正常生产活动开展所需的建筑坐落空间及其附属构筑物和基础设施同时以互相依存的方式构成一个园区。

[4] 园区是城市功能分区下的其中一个形态,园区通常根据其定位,可能归属于商务区、商业区或者工业区。除此之外,城市功能分区还包括居住区、文教区、行政区、风景区、公共管理与服务区(如医院、车站)。此外,除了城市之外,还有乡村的不同功能分区定位,本文重点关注并研究的是园区形态,暂不涉及其他功能分区内的空间形态。

[5] 一般城市功能有七大分区:居住、商业、工业、行政、文教科研、公共管理及服务、风景区。

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