中介恶意竞争导致房租暴涨,产品经理怎么看?

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对于中介恶意竞争而导致房租暴涨这种情况,产品经理是怎么看的?不同的产品经理对于这个问题的看法是什么?他们的做法又有什么不同?

下面这样一则新闻,你作为产品经理怎么看?

核心话题在于:长租公寓平台究竟是不是近期房租暴涨背后的推手?

几天前,时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论,将矛头直指长租公寓蛋壳、自如,瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪,并最终导致了他被迫离职。

胡景晖试图揭开近期房租上涨的“真相”,他认为:以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格导致租金暴涨。

普通产品经理怎么看

普通产品经理首先想到的问题是——用户的痛点是什么?

感觉这个新闻就是一则“互联网+地产”的行业新闻啊,自如很好的解决了用户的痛点,自如非常好的切入了一二线城市刚工作的青年人的群体这个细分市场,后来才将这些人买房需求也都固化到了链家,才让链家一举甩开我爱我家等。自如的模式很牛的,链家能在众多中介中脱颖而出,自如功不可没。

普通产品经理问了几个用户租房子的3大痛点:

  1. 租客想要干净漂亮的房子
  2. 租客想要和靠谱的中介打交道
  3. 租客想要有后续的各种维修服务

“用户痛点不代表用户需求,用户需求不等于产品需求”

要点1:我们问用户得到的答案不好量化

比如:“干净、漂亮”、“靠谱”,这些形容词没有一个量化标准,做到什么程度才是用户满意的程度呢?

要点2:我们问用户得到的答案不好反驳

很多“痛点”的描述都是普适性的答案,比如:干净漂亮的房子,难道有人租房子专门找脏乱差的房子么?

所以这种答案很难形成有效的产品需求。那看来普通产品经理只关注到了“用户侧的感受”,不一定算是“用户痛点”,不一定算是“产品需求”。

顶尖产品经理怎么看

顶尖产品经理绝对不能停留在用户感受这一层,顶尖产品经理应该洞察到这种生意模式,应该能够触类旁通。

我们现在来分析一下自如:

1. 这是什么样的生意?

自如实际提供的是中介服务。

  • 中介,解决的是信息不对称问题。
  • 服务,解决的是整个交易过程及后市场的服务。

自如这种长租公寓的商业模式是:C2B2C,当然也可能是B2C,也可以发展为C2C。

不同商业模式代表不同生意

2. 自如平台的核心服务流程是什么?

核心服务流程

我们看到当你画出这样的服务流程,整个公司的产品、组织架构都瞬间的清晰了,非常明确每个环节的核心指标。而且每一个环节都是互相关联,互为驱动。

要点3:能将业务抽象出简洁模型

普通的产品经理可能会画一个非常完整的“业务流程图”,把用户在整个服务的接触点都体现在流程图里了,但是这种从下向上的方式不符合金字塔原理,也不利于进行模块划分。

3. 这门生意核心驱动力是什么?

自如的生意核心就是成交,如果没有成交,只提供房源信息就没有意义,这个平台就算有流量,有用户也没有价值。

如果要成交,核心要素是什么:

成交驱动力

为什么这里没有价格呢?

原因如下:

  1. 中介不会主动降低价格,降低会影响提成;
  2. 房源的稀缺和紧张,具备了一定的“孤品”特性,找到替代品难,错过这个村就没有这个店了;
  3. 越是自如这种有服务的,有品质的,会让用户决策从价格比较转移到价值比较;
  4. 周围房价的市场水平只有中介更清楚,顾客是不好评估的,所以价格不是成交的核心因素。

要点4:能从用户故事中提炼核心驱动力

因为自如掌握了更多的房源,更优质的房源,自如才可能根据区域、房租市场价格、房屋干净程度等大数据进行精准的展示与推送,越是精准匹配越能促成成交,后续的服务越是有保证,越能形成口碑,吸引更多租客。

顶尖产品思维

  1. 这到底是一个什么样的生意?商业模式是什么?
  2. 这门生意的核心服务流程是什么?
  3. 这门生意的核心驱动力是什么?

为什么要问这3个问题呢?

产品经理在一个公司的作用就是要帮助公司,通过线上或线下的方式,通过一系列软硬件服务,将整个公司的核心业务运转起来,并且能够推动公司更快更好的发展,取得行业领先的地位,获得用户认可,赚取合理的利润。

所以顶尖产品经理首先要问的问题就是生意是什么,商业模式是什么?至于具体的产品设计、交互设计等细节都应该为整个生意服务。

顶尖产品经理怎么做

如果你是顶尖产品经理,如果你已经从看新闻热闹到分析用户痛点,甚至你已经想到了商业模式,那接下来你想怎么做呢?

1. 供给侧如何解决

供给侧是根基,解决的路径是建立行业标准。

不管自如自己高价收购房源,还是房东自主提交房源信息(UGC),在供给侧都应该有一个标准。有了标准才能够进行分级,才能够对精细化运营有更大的帮助。平台方掌控了商品及服务,才能促进成交、提升服务。

常见的方式“评价体系和信用体系”,通过标准筛查,系统打分定级、租客反馈评价,形成完整的信用评分机制,这个也是行业内的标准做法,比如:携程订酒店、天猫淘宝购物等。

如果一个产品具备了这些功能,会帮助用户在解决信息不对称,信息可信任等方面有非常大的作用,同时也是帮助用户更好的更快的做出决策。

2. 用户侧如何解决

平台方通过一系列的“规范”动作,去指导整个交易流程,但是还不能保证价值链中各环节的满意度提升。比如:房东拍照很好看,但是现场很糟糕;比如:后续水管坏了,但是房东不维修。平台方还是不能完全杜绝。

所以平台方想到自己要去收房源,只有自己收回来的房源,才能够在长链条上保证准确、保证后续服务、保证有更好的盈利。

当服务有保障了以后,对租客侧常见的方式“积分、会员、评价、信用”等。有了这些手段就可以做很多的营销活动,甚至是金融活动,可以衍生出很多又盈利,又创新的产品。比如:办充值会员卡,办理房租信用贷款等等。

3. 顶尖产品经理向外看,学习其他行业是怎么做的

一个顶尖的产品经理就是要能够融会贯通,要能够打开视野,从其他行业学习到经验,而不是只盯着自己行业的竞争对手。

对比其他行业

上述表格列举了2个其他行业的例子,我们来看看如何分析:

要点5:通过核心服务流程去找类似行业

我们可以看到,自如的生意比较像二手车交易,和携程订酒店、知识付费平台购买产品都比较类似。都是属于平台方本身不生产产品,并且付费方对购买的产品或服务存在严重的信息不对称,所以需要强品牌运营,强服务管控。

要点6:通过核心驱动去找类似行业

在类似的行业中,供给侧都是根基,都是重中之重,并且供给有非常强的稀缺性和排他性。只有快速的扩大市场占有率,占据头部资源才能保证在竞争中立于不败之地。

所以供给侧的争夺是这类生意核心驱动力,高价回收房源是资本市场抢占市场份额的必然手段,这种用资金换市场,用资金换用户的做法,已经非常常见了。

滴滴和Uber的补贴大战是先补贴给了用户,但是现在的滴滴打车用户应该慢慢的把补贴还回去了吧。而租房的补贴给到了房东和平台,这部分成本转嫁给了用户。

结论

今天我们从一个互联网产品的角度分析一下,运用顶尖产品思维分析了房租暴涨原因。

  1. 商业模式决定的,解决供给侧才是核心驱动力;
  2. 快速抢夺有限资源决定的,房源稀缺和排他性是必然结果;
  3. 资本盈利需求决定的,也有平台方做很多坑人的金融产品来牟取暴利,也加速了房租暴涨。

顶尖产品经理要能够看的更通透,顶尖产品经理要能看的更长远。顶尖产品经理先从生意出发,先从模式出发,然后再到具体的产品分析,产品设计,也只有理解了生意才能抓住产品运营的核心驱动力。

掌握了这个思维方式,一定可以跑赢不断上涨的房租!

 

本文由 @ Eric 原创发布于人人都是产品经理。未经许可,禁止转载

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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评论
欢迎留言讨论~!
  1. 留言比文章好看

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  2. 这个行业是不能用单纯的供应链的逻辑来考虑的,供应方它本身不是固定(签租时间短,出租意愿受房市左右)的,供应的房子也不是自己的(70年产权)。

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    1. 70年产权这个观点有意思。其实现在长租公寓大多数也都是2年-5年,而且还要保证租金要有涨幅才行。至于要签70年的合同,可能有点考虑的过久了。

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    2. 房子不完全是自己的,意味着房子跟汽车这种买到就是自己的商品有本质上的不同,它只是一种“期货”,房东随时可能要倒腾出手,跟产权合同年限没关系,这个供应链在供应端就是不稳定的。国内没有法律层面上的保障,不像国外一些地方一租就是二十年你不能赶人,需求端能够稳定。中介在这里只是做信息买卖,他从来没真正经手房子,都是看房东脸色的,虽然房东提前收房会有一笔违约金,但这是没什么约束作用的,行情好的时候这笔钱根本不值一提;要是中介要得太多,房东觉的风险太大,也不会签的。

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  3. 可以的,欢迎加我的微信 eriche

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    1. 非常感谢~~我加您微信~有事您可以直接联系到我~

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  4. 产品经理怎么看都没用,产品是被资本操控的,资本想囤房涨租,你还能撼动资本?

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  5. 你肯定不租房

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  6. 分析的很多,不过从文章可以看出,作者应该不了解地产行业,不了解住房租赁业内长租公寓的运作模式,所谓的普通产品经理视角和顶尖产品经理视角,也不过是作者臆想出来的吧,商业模式都没搞清楚,怎么分析都是浮于表面,建议多查查资料,弄清楚再写

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    1. 感谢你的留言,请赐教,讲讲长租公寓是什么运作模式。
      另外本文讲的重点是顶尖产品经理应该如何去思考,也可能顶尖产品经理的思考是错误的呢,是不是。

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    2. 兼听则明,旅游和旅行可能目的地一样,但是目的不一样,看到的东西也不一样。
      是不是浮于表面,是不是臆想,取决于你的心而已。

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  7. 从产品角度来说,没有什么值得分析的,现在国内几乎所有成功的商业模式都是基于雄厚的资本以及背景,产品只是资本的衍生品而已

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  8. 都相信自己薅一波羊毛,不会是压垮骆驼的最后一根稻草

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  9. 我能很负责地说你分析比较表面,完全没有深入了解房产行业。请原谅我的直言, 根据了解到信息的是房产中介获利方式已经触及法律底线,以空手套白狼方式赚钱,所以才导致房源哄抢,使租房价爆涨。

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    1. 这篇文章讨论的是作为产品经理应该如何去分析一个产品,一个商业模式。中介怎么赚钱,有没有爆仓的可能性,有没有其他金融手段,灰色收入,或者触及法律底线的问题,确实不在本文的讨论范围内。

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  10. 我觉得你的说法是存在弊端的,首先房租上涨已成事实,对于产品来说,分析的角度不一样,普通的产品不一定想到痛点,顶尖产品就能想到商业模式?如果以分析的切入点判断产品的级别,我觉得文章已经偏离核心,看到你的文章,我问了内部的群,大家很多想到的是:在消费降级的时代,房租上涨,用户用什么买单,是否真实意愿为此买单。

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    1. 大家关心的的确是房租上涨问题的解决,但是作者着重的是长租公寓的产品分析,还是不矛盾的,但是单纯的产品分析大家并不是那么在意

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    2. 嗯,说的有道理

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    3. 欢迎多交流,想到想不到的都没有什么关系,又不是人人都是顶尖产品经理。

      消费降级的时代,用户用什么买单不恰恰是用户侧的感受么。

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    4. 嗯,考虑的维度还是有很多,现在这个问题还是需要多去考虑下 :|

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  11. 分析的很好,思维决定啦看问题的深度和广度。

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  12. 牛逼牛逼,大佬啊。
    掌握了这个思维方式,一定可以跑赢不断上涨的房租! ;-)

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