房地产的信息技术化之路，那就是找到合适的场景，结合自身和信息技术的优势，更好地服务住户。

一、中国的房地产市场的实质是什么？

之前在知乎上看到一个故事：某地产公司在拿地时，找了一个著名的策划公司对项目进行可行性分析，该公司花了好几个月的时间，写出来几百页的分析报告，给出一个估价，后来项目开盘，开盘价是估价的两倍……

房价就像六月的天气，说变就变，专家也说不清；而要预测某个东西，首先得理解他。

在笔者看到来，房地产是几个属性的混合体：国家发展属性、金融资产属性、户籍人口属性、家庭发展属性、生活居住属性。

1. 国家发展属性

房地产是中国这10多年发展的重要支柱。改革开放后中国的发展可以分为几个阶段，2008年以前，那是投资出口主导，以世界工厂为驱动力，后期房地产也占重要地位式的发展。

2008年-2018年，由于经济危机，中国之前的引擎有熄火危险，中央出台四万亿及其配套的组合拳。

在此期间，中国主要就是由房地产作为驱动力，继续顺应城镇化的大潮，房地产在全国一片红火。房地产的发展具有明显的国家发展属性，做人要厚道，房地产支撑了中国这一二十年的发展，这个贡献还是非常大的。

2. 金融资产属性

房地产是货币蓄水池。

众所周知，这十年中国的货币一直超发，08年的4万亿，15年的大放水。在这种情况下，除房价外的其他物价并没有大幅上涨，主要原因就是钱都流到了房子上面，形成了人民重要的资产。这是他的金融资产属性。

3. 户籍人口属性

房子绑定了教育和医疗，对于国家来说，他是控制人口流动的高效工具。

4. 家庭发展属性

对于民众而言，房子背后的教育、医疗是家庭发展极为重要的要素，这也是为什么大家即便掏空6个钱包，也要在大城市买房。因为这个意味着整个家庭的希望——下一代拥有更高的起点。

5. 生活居住属性

这个属性在绝大多数国家，是房子最基本的属性；但是在过去的中国，这个属性并没有特别重要。

事后诸葛亮来说，国家发展属性、金融资产属性让房地产在大方向上是必然会飞速发展。户籍人口属性、家庭发展属性让人民自愿与否，都必须上车，跟着这个趋势走。而生活居住属性，更多是对不同项目产生微观下的影响；这个就是中国房地产市场的实质。

二、房地产的未来会是什么样？

这个问题其实可以理解成：影响房地产的属性，在未来会怎么变化，哪些属性会退出历史的舞台，哪些属性会成为主要影响因子。

1. 国家发展属性

2018年之后的新常态，无论是从债务、生产力角度进行学术分析，还是各种现实现象，都表明房地产对于中国发展主要驱动力的角色已经完成，未来中国要突破中等收入陷阱，有且只有一个方式：真正地提升科学技术，发展更加高端、具有更高溢出值的产业。

当然并不是说从现在开始就完全减弱了，毕竟现在经济存在压力，而且中央的债务还可以继续加杠杆，因此为了缓解压力，政府可能还会放水，再依赖他一小段时间。

2. 金融资产属性

对于中国来说，房地产肯定是存在泡沫的，关键就是泡沫的演变方式。对于中国来说，最好的一种方式就是：泡沫不再膨胀，也不能大幅收缩，让生产力发展、收入增长、通胀来慢慢消化泡沫。

国家目前出台的锁市政策、限涨又限跌、各房地产商的表态其实都印证了这一点。因此在全国范围考虑下，房地产的金融资产属性将会大幅降低。当然具有绝对稀缺性的一线城市中心区域的房子，其金融资产属性依然坚挺。

3. 户籍人口属性

中国的户籍制度关系到人民的方方面面，目前看来，他在非常长时间都不会有大的变动，因此户籍人口属性仍然是房子的一个重要的属性，那么展示出来的情况依然会是：国家人口控制的能力依然强劲，根据国家战略下的重点城市，继续享受房价的上涨；雄安便是极好的例子。

4. 家庭发展属性

一段的时间内，对于民众而言，他依然是极为重要的属性。但是从长期来看，一个基本的规律就是：医疗、教育都会更加市场化、自由化和产业化。在这种情况下，教育和医疗会向财富靠拢；换句话说：教育和医疗都更加偏向于用价格去区分，而不是户籍本身。

例如：真正很好的学校更多都是私立的，私立的学校其实对于户籍要求不高，你只要付得起学费便是。因此在笔者看来，房子背后的家庭发展属性在短期内还是非常重要，但是在10年以上的长周期来看，他的重要性也会逐步降低。

5. 生活居住属性

这不仅仅指房子本身的户型、质量的，也包含交通、配套等要素；当房地产背后的其他属性减弱时，即便生活居住属性没有大的增加，但他的占比也会变大，更何况人们对于生活居住的要求确实也在提升。

而且房地产市场逐步迈向买方市场，生活居住属性会更加重要。而当教育和医疗市场化更加成熟，那么生活居住属性就将成为房地产的主导属性的。

综合而言：房地产的几个属性中，金融资产属性、国家发展属性都会迅速下降，表现为宏观上，国家极有可能是长时间的锁房价，不涨不跌。

户籍人口属性、家庭发展属性短期内依然坚挺甚至反弹，表现为中观上，房地产区域分化依然甚至会加重，一二线城市房价基础牢固，其他地区因为前面四个因素的综合作用，前景不容乐观。

生活居住属性会稳步上升，表现为微观上，区位、品质、服务更好的房子会比原来更加受欢迎，房地产市场更加规范化、品牌化，小地产商退出历史的舞台。用最简单的一句话概括，那真的就是：房住不炒。

三、怎么理解信息技术？

上面讲了房地产，那么现在我们讲下另一个主角：信息技术。

无论是互联网、大数据，还是云计算、AI，他最基础的着力点就是满足人们的需求，提升效率。他基本的路径其实是：信息化、狭义互联化、广义互联化、巨量实时化、智能分析化，以更高的效率解决人们更多的需求。

基本路径：

1. 信息化

现实世界很多东西都是没有进行信息优化的，他只是单纯的一个实体。信息化是让很多本来可以快速信息化的领域，先迈出第一步。例如公司的财务数据，原来是纸质的，信息化之后，其效率便大幅提升。

2. 狭义互联化

将已经信息化、结构化的东西进行互联，产生更大的价值。

3. 广义互联化

可以粗略地理解成多网联合，以物联网为例，通过各种传感器，让以前没有办法数据化的信息低成本地实现数据化，继而产生更广阔的的应用场景和价值。

4. 巨量实时化

当数据量和维度都达到了一个高值，当数据的获取已经能实现更加实时快速，那么为了更高效地提升现实世界的效率，大数据、云计算这些领域就进入了视野。

5. 智能分析化

数据和信息不产生价值，关键就是通过分析，对现实的工作生活产生实际的帮助。智能分析化就是为了实现这个而存在。

每个场景的路径会有区别，某些阶段是可以同时启动，但总体的路径基本遵循这个规律。信息技术是手段、方法，在很多领域他起不到决定性的作用。关键在于，我们找准对应场景的关键点，之后清晰理解技术和场景的契合度，遵循基本规律，解决问题。

四、信息技术在房地产市场能起到什么作用？

最终回到了我们的原点。

首先定好问题的边界，房地产市场极为复杂，我们不能简单对此一概而论。我们先按用途性质进行第一级分类，得到住宅、商业、办公、综合这几个大类。在这篇文章里我们只对住宅市场进行分析。之后再按照增量和存量划分，此处主要讨论存量市场。

再次，按地域进行划分：

• 农村地区：随着人口总量下降和城镇化，未来农村地区基本无人居住，大片农地会由大机构进行集中经营。
• 县城区域：不在我们的目标内。只有体量较大的住宅市场才有信息技术化的必要，否则个性化太强，费效比太低。
• 三四线城市：大型社区或者是大型开发商主导的项目才有信息技术化的必要。
• 二线城市：大型社区或者是大型开发商主导的项目才有信息技术化的必要，或者是政府有意在全市范围内重点建设。
• 一线城市：重点考虑的区域。

这个问题的定义便是：重点区域的存量住宅市场，未来会更加偏向居住本身的属性，需要房子更加能满足居住人本身的需求，我们基于信息技术，怎么更好地满足住户未来的需求。

其实问题的关键点是：怎么理解甚至预测住户的需求。但是人的需求是非常难以预测的，特别是在长周期中，这个预测基本不可能。在此处我们提出两个可能的方法论：

以房子作为入口，更加实时、更加全面地理解住户，通过各种合法的手段了解用户的数据和行为

人们和房子的日常连接只有两种，房内和房外。但在大多数情况下，房外的连接其实是伪命题。首先很少人会停留在小区的公共区域，再加上在公共区域内数据难以跟个人关联，其数据区分度不高，因此房外连接并不可行。

当然对于老龄化的小区，人们喜欢聚集在公共区域，就像广场舞团体，这个房外连接是有效的，但是在这种场景下通过当面交流即可，跟信息技术的关联不大。

房内连接，这个才是具有可行性的方式。但这个机会不属于房地产商，而是属于家具智能硬件商。通过家具智能硬件的产品矩阵，全方位地收集和理解住户的信息，继而分析出对方的需求，再给给予对应的服务。

小米是暂时的领跑者，各大互联网公司也推出自己的智能音箱抢占先机。这个领域的打打法跟房地产的完全不同，而且马太效应明显，房地产商要想分得一杯羹，那只能依托自己线下项目的地域优势，跟他们进行合作了。

做加法，先从最有可能成功的共性需求开始规划

人们的需求按照频次和地域性来分，可以得到下面的需求矩阵：

有可能成功的需求只有两种：高频地域性、中频地域性。

1. 高频地域性需求

频次高价值大具有深挖的价值，地域性则是房地产商天然的优势。以买菜这个典型例子进行分析，做好这个场景的关键在于：质好、价低、方便，而在这个场景，房地产商具有相当大的潜力优势。

质好价低

本地生鲜菜是地域性极为明显的市场，加上大型社区本身需求量大，房地产商完全可以利用这两个优势保证质好价低。而外地生鲜（海产、进口蔬菜等）领域，大型房地产商把各地楼盘的需求量进行汇总和调配，利用信息化和数据化，也能做好这个要点。做好了质好价低，最关键的点就做好。

方便

越靠近住户，甚至是送货到门口，让住户能够越方便地获得生鲜菜，那么就更加具有竞争优势。大型房地产商的楼盘基本都是由自家的物业进行管理，他们能无缝提供服务，让用户更加便捷。

有房地产商已经在这个领域进行了发力，碧桂园的凤凰优选便是其中之一。

笔者1个月前也体验过凤凰优选，但是看到里面摆放的各种外国食品和麻烦的无人收银，不禁感觉：凤凰优选选择的都是消费频次低、刚需度不高的商品，他的方向是不是有问题？

但无论如何，这个领域是非常值得房地产商进行投入的，也是房地产信息技术化的一个重点领域。

2. 中频地域性需求

我们都知道高频地域性需求肯定是市场前景最大的，但显然竞争也非常大，而且别人可能已经先行一步了。因此中频地域性需求也是一个机会。社区医疗养生保健就是其中可以考虑的领域。

随着老龄化加强、养生保健意识提升，医疗养生这个领域的前景是非常好的。而中国之前的医疗都是偏向于大医院医疗，在社区医疗方面还远远不足，而房地产商恰恰在这个领域是具有先天的优势。

养比治更重要，社区医疗的关键也是在此。定期的保健、体检，让疾病在前期就被发现并予以治疗。这需要线下专业的设备对个人进行检查，建立个人的健康档案，再辅以专业的数据分析。房地产商可以利用地域的优势，跟医疗机构合作，建立自身的社区医疗体系。

我们举了两个例子，这些例子的关键都是：频次不低、价值较大、具有地域性、房地产商本身具有优势。我们可以结合这些要点，继续思考其他新的领域。当然以上只是笔者纸上谈兵的看法，实操层面肯定会有很多困难需要克服。

最后说一句正确的废话：房地产的信息技术化之路，那就是找到合适的场景，结合自身和信息技术的优势，更好地服务住户。

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