如果链家不只是房产中介,还能是什么?

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编辑导读:不只是房产中介,链家还会有什么可能?本文作者从链家当前的发展情况出发,梳理了链家的功能体验情况和存在的问题,并对链家发展的新可能进行了畅想,一起来看看~

在经历了疫情考验的特殊时期,链家可谓逆势增长。贝壳研究院数据显示:今年5月,链家二手房在重点18城的成交量持续增长,环比增长15.2%,同比增长42%,为去年成交量最高水平(2019年3月)的 98%。

交易量虽大,但利润不可观。过去三年,公司的净亏损分别为5.38、4.28和21.8亿元,对应的净亏损率分别为2.11%、1.5%和4.75%。

主营业务的高佣金成本是亏损的症结,寻求多元化发展,是链家值得尝试的方向。今天,我们来畅想一下,如果链家不只是房产中介,还能是什么。

链家与贝壳的关系:贝壳起于链家,但在目前的股权结构上,贝壳找房高于链家。

01 链家的业务现状

链家(贝壳)营收主要来自存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。

其中,现有房屋交易作为核心业务之一,营收逐年保持增长。新房交易服务在2019年也出现爆发式增长,营收占比与现有房屋业务相当。此外,新兴服务也获得不错的成绩,营收占比逐年扩大,有助于链家实现多元化发展。

在成本结构方面,近三年贝壳内部(链家)佣金成本分别为156.6、157.7和194.4亿元,出现增速扩大的势头。佣金占总营收成本的比例分别为75.6%、72.4%和78.7%,一直占据着主要位置。

在费用支出方面,近三年的管理费用占比始终维持在50%以上。行业领先的门店数量、庞大的中介团队,“贡献”着高额的管理费用。

截至今年3月末,贝壳的门店数量达到42247家,中介人数达到45.6万人。

此外,研发费用的占比也在逐年提升。贝壳将大数据建设、AR/VR技术在房产领域的创新作为提升竞争力的重点。

在链家APP上,我们也可以看到VR看房/VR看装修的亮点功能。这项功能是链家通过贝壳如视团队,用两年时间投入3亿资金,产品迭代近160次,获得66项专利的重磅作品。

要挖掘链家的多元化发展方向,我们不妨从VR看房/VR看装修开始。

VR功能带来的炫酷,固然可以促进交易;但更值得关注的是,VR看装修把家装行业前置到购房环节,悄然无声带来的是整个产业格局的变革。

02 链家的VR功能体验

链家的VR技术主要应用在两个层面:VR看房、VR看装修。VR看房可以让用户在真实视野中720°自由行走,充分了解房型结构、装修、空间尺寸等信息,获得图片、文字等无法带来的方位感和空间感。

VR看装修,则可以看作是VR看房的升级版。简单来说,就是用人工智能AI为房子设计至少1套装修方案,包含平面方案、硬软装搭配方案等。

以下面这套房屋为例,看房者只要在VR房源页面上点击「设计效果」,房子现状和装修后的模样就可以通过上下分屏看得一清二楚。移步换景,每个房间、每个细节都可以了如指掌。点击分屏画面的右上角,还能看到房屋的三维模型。

完整体验下来,链家的VR看房与VR看装修,清晰度高、1:1还原、无畸变、加载过程流畅,设计方案看着赏心悦目。但不是所有房源都能通过VR观看。目前,贝壳找房的VR房源覆盖了126个城市,累计扫描重建VR房源超过335万套。

03 VR看装修的魔幻问题

不过通常的情况是,看着很美好,现实很骨感。炫酷的VR看装修,填补了装修的想象空白,但也存在着不少魔幻的问题,比如:

1. 凭空抽走物体

厨房被无端清空、卫生间没有排气扇、浴室没有热水器……这些看似不是主角却很重要的家具/家电,被AI智能识别误判,一键清空。

2. 水电位置不合理

许多二手房已经有固定的水电系统,但链家的设计方案通常比较“随心”,空调、水槽、煤气炉、热水器等位置随意移动,可复制性减分。

3. 风格少,易雷同

VR看装修,是基于对335万套VR房源的空间理解,以及近10万套室内设计方案的深度学习,以物品识别技术实现AI家装设计。但很明显,链家的室内设计方案库存不足,浏览多个不同的VR房源,都能看到雷同的风格。

4. 产品库不足

VR看装修提供了场景化家居电商方案,装修方案中展示的家居商品,都可以一键生成好物清单。但目前产品库相当不足:

  • 必要的装饰品缺失,会让设计方案难以复制;
  • 家具及家电品牌不多,价格唯一,会让消费者无从选择;
  • 部分设计方案甚至空无一物,白白浪费了电商导流的好机会。

5. 个性化不足

除了 “批量抄作业” 的设计风格,装修方案还缺少对用户个性化需求的考量:比如用户预算、居住人数、是否养宠、房间功能需求、对收纳能力的需求等。

此外,还有对窗户大小的误判、沙发/电视等家具缺失、饭桌放在进门处、沙发对着房间门口等不合理的问题。AI小助手通过提问题的方式收集看房者的反馈,比如:设计方案里有家具嵌在墙里吗、设计方案里有太大/太小的家具吗、设计方案里有家具缺失吗?在空间尺寸、深度、位置等方面进行补强。

针对AI学习不能解决的问题,则需要人工进行优化:

  • 水电位置不合理,需要将真实水电路设计导入到装修方案中;
  • 产品库的完善,需要引入更多品牌、不同规格、不同价位的商品;
  • 设计方案的优化,需要设计出更多风格的方案,加强AI智能学习;
  • 用户需求的挖掘,可以在浏览装修方案前,通过简单提问的方式,了解顾客的居住人数、生活状态、空间需求、装修预算等信息。

04 链家的更多想象力

方向1:AI试家装

有了更完善的VR体系,其实链家可以做更多的事。链家的天然优势在于:了解房子。如果你在链家上购买/租用房子,它了解你房屋的户型、尺寸等信息;如果你在链家上购买家具/家电,它了解你屋内产品的品牌、大小、使用周期。

因此,链家除了是个房产中介,还可以是房屋管家。

基于强大的VR+AI看房技术,我们可以推出类似AI口红试色的「AI试家装」

消费者购买家具、家电,可以将其放到自己房子在链家VR模式下的虚拟空间里,观察大小是否合适、颜色是否匹配、整体风格是否协调,每套房源都可以成为家居商品销售的展示货架。

这样一来,链家VR看装修所发挥的作用,就不仅仅是让毛坯房、老旧装修的房子更好看,而是真正把家装环节前置,在商业模式上推动房产领域的产业互联网化。有了强大的「AI试家装」,就会有更多品牌愿意入驻链家,形成更有话语权的渠道优势。

方向2:产品信息卡

我们还可以为房屋里的家具/家电生成「产品信息卡」,记录其品牌、尺寸、使用周期、保修期限、联系方式。消费者只需要链家一个APP,就可以快速查看家具/家电的使用情况。在需要更换时,链家还能为消费者个性化推荐相似商品。

方向3:链家用户社区

除了房子本身,链家还聚集了一大群有明确购房/租房需求的人,可以形成一个垂直社区。如今用户在使用链家APP的过程中,会去豆瓣交流购房/租房心得、去小红书获取装修灵感、去天猫等电商平台置办家具/家电。如果链家形成一个社区,就可以让用户在一个APP上解决所有需求,从前期的对比、到中期的交易、到后期的装修与心得分享,都在链家上完成。

1000个购房者,有1000个故事,聚集起来才更呼应链家那句slogan——连接每个家的故事。

买房是低频,但围绕房子的人与人、人与物的互动是高频。链家可以做的不仅仅是房产中介的角色。一个更周到、更全面的房屋管家,或许能为行业带来革新的力量。

#专栏作家#

Vinky,微信公众号:叁言梁语,人人都是产品经理专栏作家。省广资深策划经理,关注互联网营销领域。

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题图来自Unsplash,基于CC0协议

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  1. 对我来说贝壳确实帮助了我卖房到买房,价格真实,房源信息和数据确保真实,有一堆实时在线的中介提供解答服务,对所有的线下服务都需要进行线上公开评价。这几点上已经甩开其他房产交易APP很多很多了~~~ 至于AR看房和AR装修,应该是锦上添花而不是起决定作用的。

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  2. 好文章。目前VR看装修的短板说的很细致了,但是我个人认为想要达到完美目前技术可能很难实现,只能说那些短板是前进的方向,像有没有家具这种以及导入线路图这种需求可有可无,不影响整体体验,现在行业内有人做成这样已经是很大亮点了。倒是从这些短板看到的“未曾走过的路”才真的是很好的思路。家装前置、结合电商、家居管理、社群私域流量,都是很好的点,学到了。

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  3. 好文

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