关于智慧园区管理平台建设,这些业务认知必备!

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编辑导读:数字经济是近几年的大风口,全国各地的园区都在如火如荼地进行智慧化建设。本文将围绕智慧化园区建设展开分析,希望对你有帮助。

近几年,数字经济趁着新基建的大方向成为新风口,全国各地的园区智慧化建设进入集中的投产建设期。

经常会遇到一些问题,智慧化园区建设,到底应该怎么做?要回答这个问题,必须了解下园区运营背后的业务原理。

一、先搞懂业务本质,再理解智慧园区建设

1. 对象研究

园区到底是什么?

智慧园区,本质上是一个物理空间范围内的所有对象集合,对象可分为“物”、“人”、“事”三类。

物的对象包括:

  1. 智慧园区的本质是一个“园区”,本质上是指一个物理空间范围;
  2. 园区的内部是建筑及设施(设施指园内道路、绿化、景观等);
  3. 建筑的本质是空间及其一系列的附属设施(能源控制设施、通行设施、各类机组);

人的对象包括:

  1. 业主:园区的所有权人
  2. 管理者:对部分物的对象,及事务进行管理的角色;
  3. 租户:园区内开展经营活动的空间租赁角色;
  4. 员工:管理者及租户下开展生产经营活动的单一个体;
  5. 访客:租户业务相关往来人员角色;

第三方服务人员:企业开展生产经营活动,以及员工生活等场景,所涉及到的第三方服务人员;

事的对象包括:

在人与人之间,人与物之间,所发生的全部事务。该范畴下内容过多,暂不展开列举。

2. 国内外园区的核心差异

在对象研究中,中国大部分场景所指的园区“业主”,与国外的园区的“业主”有很大差别,这个差别来自于我们的社会体制差异。

1)国际模式研究

国际上的园区,主要表现形态是商写楼宇为主。其背后的“业主”是各类投资基金(REITS模式,各类社保、教师福利的基金,都会选择持有商业楼宇,利用楼宇租金稳定的现金流收入来支付社保支出),最成熟的“AMS”资产管理模式在美国(后面可单独撰文来说说美国的商业地产管理模式)。

因此,国际商业地产管理AMS为业主利益服务,业主需要的是物业增值,以及稳定的现金流收入,该利益,与国内的商业写字楼业主的利益,基本一致。

2)国内模式研究

国内的园区,从模式上看,商业楼宇的经营模式较为落后,中国的产业园区经营模式较为先进。

商业楼宇模式:在2005年之前基本为小业主模式。典型代表潘石屹的soho,开发商建设完成后,办公空间都被出售,以便于实现开发商的快速资金流变现,中国的地产经济因为高流动性,导致没有什么企业愿意去持有,均以出售为主,然后返租模式开展楼宇空间运营。

因此,国内商业地产的小业主模式,造成了国内商业地产模式的软肋,比较落后,小业主的利益难以协调统一、过分注重短期利益,无法就楼宇改造提升等资本项目达成一致,导致时间长久之后楼宇竞争力下降等问题,且空间所有权分散,造成租赁困难,管理成本高昂。

园区模式:指政府国投的各类园区,比如杭州的城西科创大走廊一带的各类园区(如未来科技城海创园)。这类园区背后的业主是政府旗下国有企业。该模式有非常大的先进性和前瞻性,政府投建产业园区,园区物业本身的增值以及租金收入并不是政府主要目标,政府核心诉求是产业经济税收、地方产业经济结构优化、以及社会就业、治理稳定。

因此,中国的产业园区,一般由政府旗下国资企业充当大业主,除了基本的AMS管理,更注重长远产业经济发展以及社会治理。其核心利益诉求比传统AMS具有更高前瞻性,更注重政府层面的统筹、产业政策下的资源配置、以及社会公共服务配套。该特点也对国内各类园区的管理、运营、服务上提出了更高要求。

3. 园区管理场景中的核心业务

业务的本质,是为了发挥资产的价值。发挥价值所依靠的业务模式,即可视为核心业务。中国产业园区的业务,可以理解为传统商业地产管理基础上的迭代升级版本。

1.0 模式:标准化AMS业务模式

标准AMS业务,主要指非政府的大业主对商写楼宇的管理及经营模式。

商业楼宇的经营管理,对于其业主而言,本身即一桩生意。生意的目标为盈利,盈利=收入-支出。故对于一名资产管理经理而言,收入主要来自两个部分:

  1. 物业本身的保值及增值;
  2. 物业租赁获得的租金收入;

尽量确保楼宇能够产生尽可能多的租赁收入,保持楼宇建筑本身的竞争力来确保物业保值增值,同时管理开销,确整体资产的盈利。这就是商业楼宇经营的业务本质。

2.0 模式:中国产业园区的业务模式

政府推动产业园的发展,其背后的核心利益诉求包括:

  • 有效的物业运营管理,实现物业资产的增值;
  • 地方经济(产业)的发展,带动政府税收增长;
  • 通过经济(产业)的发展,带动社会就业,稳定社会治理;
  • 通过经济(产业)的发展,优化地方经济结构,增强城市综合竞争能力;
  • 更多……

政府拥有丰富的资源体系,如下图。产业园区只是其中的土地空间资源,政府通过配置资源,实现上诉核心利益。

二、完整的产业园区发展业务模式

政府资源体系,最终转变为空间资产、各类政策、产业公共服务、社会数据资源等形态。在产业园区这一微缩生态中,政府资源体系与企业人才之间,缺少高效的链接能力。

因此智慧化园区+产业服务能力,最终将会是两者之间的桥梁,也是利用平台+服务,提升政府与企业的协同效率,提升产业经济发展效益,提现最终的服务价值。

三、产业园区业务模式下的价值传播链:

只有我们充分认知了产业园区的业务运营原理,我们讨论智慧园区的建设,才有了清晰的目标和方向,我们才能回答,投入物联网IOT和各种智慧化管理应用,背后真正要实现的是什么。

 

本文由 @十六年产品老狗 原创发布于人人都是产品经理,未经许可,禁止转载。

题图来自 Unsplash,基于 CC0 协议

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  1. 请教一下,“标准化AMS业务模式”中AMS的全称是什么呢?Assets Management System?

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    1. 对的,没错。

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