买房这件人生大事，用产品思维拆解竟能如此清晰！从立项评估到财务测算，从区位筛选到户型对比，本文将购房全流程转化为可执行的产品方法论。套内面积换算公式、配套价值评估体系、风险控制模型...这些硬核工具帮你避开置业路上的每一个坑。

产品思维的核心，从来不在于工作中满足系统的流程结构，这是一种本末倒置，在我看来，产品思维是一个人人都可获得持久性且具备成长性的通用技能，在生活与工作中都可以得到锤炼和成长从而让我们的生活变得更加美好。

谨以此文，分享我用产品思维拆解购房置业的全节点，感谢各位的阅读。

一、阅前须知

• 温馨提醒：买房请勿盲目立项，请遵循有需要、买得起、住得起的原则进行立项

有需要：买房是为了解决具体问题，如小孩读书、结婚生娃、目前房间不足影响生活

买得起：买房后不会挤占大量的可支配收入，让生活水平大幅下滑

住得起：买房后能搬进去，而不是作为一个闲置资产，无法提升生活质量

• 风险提醒：每月月供建议为夫妻，税后收入得50%以下，不建议加太高杠杆
• 置业后，整个家庭基本上围绕房屋周边1小时内活动（含开车），而工作是会调用，会调整，所以置业地点需要综合考虑清楚（下文筛选范围内详）
• 购房置业时，除了关注首期款，还要预留相关税费（下文产品清单内详）

二、认清自我

认清自我，这个章节得核心在于三个范畴：家庭可支配资金+家庭每月可支配收入+置业初步评估

家庭可支配资金：

在于要把家庭的可支配资金以清单形式进行整理，有且不仅限于以下内容：

• 净存款（现金、活期）
• 可变现资产（股市、定期、基金、理财产品）
• 可变现实物（房屋、黄金、白银）
• 其他金融账号（住房公积金等）

家庭每月可支配收入

定义：夫妻税后收入减去固定支出，得出每月实际可支配收入

注：公积金属于存款，但是因为需要提取手续，因此不算税后收入

参考案例如下

每月夫妻税后收入*****元（仅计算每月收入，年终奖属于额外收入）

家庭开支清单

房租/房贷：按月统计

通勤费：（养车为一年总费用/12月）

生活费：取每月均值

最终得出：当前每月实际可支配金额（预估值）

注：

1、基于每月可支配金额（预估值）与每月实际存款金额，存在500元以上偏差，再复查是否有未登记得明细项，把家庭得开销进行全回溯，尽可能把家庭费用进行自我审查。

2、整理最终得每月收入和支出流水清单后，再审查支出项内是否有非必要开支（可削减部分），得出每月可支配得最小值（当前）及理论最大值（削减后）

置业初步评估

整理当前总现金流，对应首付10%及首付30%得场景，对应得月供，当前得每月可支配收入是否足以覆盖房贷月供

三、筛选范围

在上一个环节，我们已经重新审视了家庭的财务状况以及当前账务对应的房屋总价可承担区间，那么可以基于这个区间和实际诉求，圈定置业的初步范围。相关注意事项如下：

置业后，整个家庭基本上围绕房屋周边1小时内活动（含开车），而工作是会调用，会调整，而房屋是不动产，不可移动，那么需要结合夫妻未来可能的工作圈以及未来规划进行大范围选址

在AI时代，可以通过DS等工具，快速帮助我们甄别可以选择的区域

四、产品清单

置业范围已经初步筛选后，那么进入最关键的，整理候选的产品清单，

前置的一些参考信息

1、针对新旧户型的价格换算，可以通过套内面积单价来估算房屋的实际单价。

• 以前没有30%阳台占比这条第四代或者准新规的旧楼盘（泛指2024开建的楼栋/小区），套内使用率大部分为78%。
• 目前允许配建30%阳台占比的房屋，基于扩大阳改房面积、南北双阳台且阳台封窗的各种操作下，套内使用率可以达到95%或以上，户型越大，增益越大，180方可以媲美以前的210方。
• 基于两者的使用率不一，可以用套内面积单价进行换算
• 1）房屋单价（默认）： 报价/建筑面积
• 2）套内单价公式为 ：报价/（建筑面积*使用率）

2、了解每个房源的大概的总成本（具体以当地规则为准）

一手房交易：需要交付物业维修基金、办理房产证时缴纳契税等

二手房交易：新业主需要承担契税，

毛坯交付需要装修费约1200/方，

旧屋翻新装修费约1500/方（对比毛坯交付，需要额外承担打砸，建筑废料清卸）

3、样板房的有很多猫腻，记得带卷尺去现场勘探或者看实际交标，比如某小区，独家定制主卧1.8*1.8的定制实木床。

4、当置业范围已经初步筛选后，那么需要关注对应范围所匹配的学校、交通、商业、医疗等配套。比如小学位置，能否能家里老人陪同，附近步行10分钟内通勤到校等，又比如对口的学校差异，有可能楼龄相近的小区，相隔一个路口，可以有10-20%的价差

5、同小区，同方数的户型，叠加西晒、低楼层或顶楼等debuff，可以与同小区其它楼层无明显硬伤，市场流通率更好的产品，存在10-20%的价差

6、学校、交通、商业、楼龄新、户型好，buff越多，价格相对更高，对于刚需家庭，更需要思考，交通与学校以及其他配套，那些功能更不可缺失

基于上述以上要素，输出产品清单，参考案例如下

五、尾语

恭喜你，当你完成上述的所有流程时，购房置业的的可行性方案非常明确，后续只需要围绕具体的清单方案结合自己的实际情况，优中择优即可。

从购房这个案例来看，整个拆解方式都是可细化到具体节点，可执行落地，而同样的产品思维方式，一样可以运用到房屋装修，项目管理等一系列的日常生活中去，这，也就是产品思维的魅力所在