项目分析:2018只是长租公寓集体暴雷的开始!

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长租公寓从2017被冠为元年,再到2018集体爆仓,一时间被创投圈和媒体戏称为“最短命风口”,长租公寓究竟怎么了?问题究竟出现在哪里?作者总结出4点原因。

距8月份杭州鼎家公寓暴雷不足两月,又一家长租公寓资金链被爆断裂。

据爆料:近日,上海寓见公寓3万户租户在其租赁合同正常履约期间,被房东突然上门赶人,理由是债务方寓见资产管理(上海)有限公司不再支付房租。

此时,这场由资金链断裂引发的暴雷事件将牵扯出三场官司,分别是:寓见和房东、寓见和租客、寓见和银行。

与鼎家暴雷不同的是:寓见在长租公寓领域的影响力更为显著,在全国数十万大大小小的运营商中综合排名是第七位左右。

行业老大哥都暴雷了,无论在业内,民生,还是政府层面负面影响力是不容小觑的。而长租公寓从2017被冠为元年,再到2018集体爆仓,一时间被创投圈和媒体戏称为“最短命风口”。

长租公寓究竟怎么了?问题究竟出现在哪里?

笔者总结了以下几点:

一、素质偏低,普遍欠缺风控意识和管理能力

但凡暴雷的公寓,创始人以及核心团队均是互联网和中介出身。互联网思维不能主导传统行业长租公寓,在暴雷事件频出之后将成为共识,并影响着新老从业者。

另一个最大的问题就是中介背景,绝大多数中介的出身有什么特点和共性?

一是受教育程度低,二是做事无下限,三是缺乏眼界。当然也有优点,比如胆子大。在改革开放时期,一大批靠胆子吃饭的人成功了,但今天只靠胆子就不行了。

比如你忽悠租客签贷款合同,透支他们一年的租金拿来扩张,但由于你素质低没有风控意识,更没有风控能力,无节制的扩张,暴雷不是迟早的事吗?

在这次系列的暴雷事件中,有两类公寓从来不出事,至少目前没有:一个是酒店出身,一个是房地产出身。

强在哪里?

酒店强在精细化的运营管理,房地产强在资金链的风控,尤其是房地产出身的,动辄上千亿的负债,也不出事,长租公寓几千万,几个亿的资金就暴雷了。

二、本身是微利行业,运营方普遍急功近利

“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”8月19日,SOHO中国董事长潘石屹直言不讳的讲出了这个观点,他认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

真实的回报率其实没这么低,但也不会太高,普遍在10%-15%这个区间,前提条件是你有控制成本的能力,和精细化运营的能力。

而且你已经达到一定规模,业务发展相对平稳,否则回报率就会一直是负的。长租公寓目前的回报率几乎都是负的,因为是重资产行业,回报率在拿房成本面前简直九牛一毛。

而行业内还有一个致命的问题就是:几乎所有运营商都把它当成互联网行业在做。

但凡是暴雷的可以看看他们的创始人背景:之前不是做互联网的,就是做中介的。

互联网从业者素质本身是很高的,问题是:互联网思维只能辅助长租公寓,不能把它当成核心战略,因为长租公寓是地道的传统行业,如果违背这个定律,暴雷是迟早的事。

另外,还有一个有趣的现象:影响力比较大的暴雷事件均有雷军的投资,而雷军是互联网思维的提出者。这些暴雷的公寓怎么用互联网思维主导行业的?

无外乎是以各种手段融资,(包括套路租户被签租金贷)和快速拿房。这个套路在长租公寓行不通的,长租公寓是一个很特殊的慢行业,往往需要二三十年的积累才能盈利,用互联网思维把这个行业的成型周期压缩到两三年,有点天方夜谭了。

三、装修成本无形被摊,做产品却不回归本质

做任何行业都要回归到行业的本质,长租公寓的本质是什么?

住乎公寓托管认为有两点:一是产品,二是精细化的运营。

其中产品和运营之间的关系是:产品是1,运营是后面的0,产品这个1写完,后面的0才有价值,现在这个1出问题了,后面的0无从谈起,上面提到运营商以高出市场价20%-40%的价格拿房,直接摊薄了产品的装修成本。

这里我们仔细算一下长租公寓的成本账:除了5%的税费,获取房源几乎占据了近50%的成本,装修及家具成本约占20%,电器耗材采买约占10%,运营及门店人力成本占据15%左右。

而在这些成本之中,对出租率和溢价率起到决定性的除了地段这一人力不可控因素之外,就是装修成本——而运营商以高出市场价20%到40%的拿房风格,间接决定了产品的最终形态会大打折扣,这与注重颜值又注重内容的九零后背道而驰,最终结果就是出租率无法提升,继而是运营商的资金链断裂。

四、扩张饥不择食,运营入不敷出

在胡景晖曝光房租暴涨内幕的系列事件中,一位自称是天通苑房东的网友,曾在网上发过一个名叫“资本盯上租房,要吸干年轻人的血”的帖子。

他写道:自己拥有一套120平方米的三居室,出租时预期价位在7500元一个月,而后引来自如和蛋壳公寓的争抢,两家中介公司相继抬价之后,房子以10800元托给了蛋壳公寓。

也就是说:运营方的拿房成本普遍高出正常价格的20%到40%。

运营方的钱从哪里来?

一是私募股权投资基金,二就是让公寓暴雷的租金贷。

运营商拿资本的钱,租金贷的钱高价跑马圈地,大肆挥霍。

这样做只会有三个结果:

  1. 等承接到大批物业,工程很大几率会出问题,至少现在是这样的,绝大多数工程会延期,少则一两个月,多则一年。这样算成本,那些拿房越多的公寓暴雷几率越大。
  2. 人力、运营又需要大批的资金,众所周知:长租公寓是人力密集型产业,又是精细化运营产业,这是核心所在,如果你拿投资人的钱,透支了租户一年租金做租金贷的钱拿来疯狂扩张,是不是无形中摊薄了人力支出和做精细化运营的投资?这是不是本末倒置了?
  3. 等装修好,招租期又要面临空置率过高的普遍难题。因为运营商抢房一定会有鬼楼,就是租户不买账的产品。你拿的项目越多,鬼楼出现的就越多,因为长租公寓是新兴行业,市场本身就没有历史也没有经验供运营商参考,而这些空置的每一间房子,运营商每个月都要给房东交租金的。按照这样的形势,谁拿房越快,资金链断的越快,暴雷的几率就越大。

五、长租公寓有没有未来?

笔者认为,看一个行业有没有将来,一定要看供需。供需看是刚需,次要需求还是伪需求。有需才有供。

从供需角度来看,长租公寓为何突然成为群雄逐鹿的香饽饽,这得益于十八大提出的房住不炒,租售同权方针。

其次是庞大的市场空间:刚毕业的年轻人到大城市工作创业,他们得租房子住,是绝对的刚需。另外,相当一部分九零后并不打算买房,租房将是他们唯一的选择,这点也说明供需强烈。

另外一点,几家公寓暴雷,不能证明整个行业不行,目前为止,全国大大小小有数万公寓运营商,暴雷者不足1%,所以没必要跟风唱衰整个行业。

专注于做公寓托管的住乎有一组数据显示:

中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1.3万亿元,预计到2030年将达到4.6万亿元,龙头公司管理规模将超100万间。

在供需推动、政策利好的驱动下,截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有400多家,共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。

其中开发商和酒店背景潜力巨大:一是管理能力强,二是风控意识强,三是资金充裕。

中介类和互联网创业类将很难生存:一是素质低,这里指风控和管理,二是互联网思维在长租公寓这块新大陆上水土不服,但也并不代表没有机会。随着技术的推陈出新,新模式出来搅局也是很难说的。

#专栏作家#

秦汗青,人人都是产品经理专栏作家。创业型产品经理,《美的远见:产品心理学》作者。社交3.0创业实践者,对社交、硬件创业有着浓厚兴趣,爱好科技与纯文学领域的写作。公众号:sulunte321

本文由 @秦汗青 原创发布于人人都是产品经理。未经许可,禁止转载。

题图来自Unsplash,基于CC0协议。

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